Codice Civile


LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VI
Delle servitù prediali
CAPO I
Disposizioni generali

Art. 1027

Contenuto del diritto
TESTO A FRONTE

I. La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.


GIURISPRUDENZA

Vincoli di natura reale assimilabili alle servitù - Inosservanza delle pattuizioni - Conseguenza - Demolizione della costruzione in difformità - Accertamento su contenuto reale od obbligatorio della pattuizione - Criteri - Fattispecie.
Le convenzioni tra privati, con le quali si stabiliscono reciproche limitazioni o vantaggi a favore e a carico delle rispettive proprietà individuali, specie in ordine alle modalità di edificabilità, restringono o ampliano definitivamente i poteri connessi alla proprietà attribuendo a ciascun fondo un corrispondente vantaggio e onere che ad esso inerisce come "qualitas fundi", ossia con caratteristiche di realità inquadrabili nello schema delle servitù. Nell'ipotesi, pertanto, di inosservanza della convenzione limitativa dell'edificabilità, il proprietario del fondo dominante può agire nei confronti del proprietario del fondo servente con azione di natura reale per chiedere ed ottenere la demolizione dell'opera abusiva, non diversamente dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex artt. 872 e 873 c.c.. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito secondo la quale l'inosservanza del regolamento consortile cui erano vincolate le parti del giudizio, recante limitazioni alle modalità di edificazione, consentiva al proprietario del fondo dominante di agire nei confronti di quello del fondo servente con un'azione di natura reale per ottenere la demolizione dell'opera abusiva ex art. 1079 c.c.). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 15 Settembre 2021, n. 24940.


Servitù – Frazionamento di un terreno a scopo edificatorio – Limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene – Natura – Servitù reciproche – Conseguenze – Fattispecie.
Allorchè il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i fondi che vincolano all'osservanza anche i successivi aventi causa, pur se i rispettivi atti di acquisto non ne facciano menzione, avendo i proprietari originari dei terreni in tal modo costituito per accordo negoziale unanime un vincolo di natura reale sul bene. (La S.C. ha enunciato il menzionato principio in una fattispecie in cui, nell'atto di compravendita, da parte dell'unico originario proprietario, di alcuni terreni sui quali erano poi state edificate delle ville, era stato imposto, a carico degli iniziali acquirenti, il divieto di destinare l'immobile ad attività industriali o commerciali, intrattenimenti e banchetti in assenza delle autorizzazioni necessarie per l'esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Gennaio 2021, n. 524.


Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii - Apertura di un varco nel muro divisorio per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 Settembre 2020, n. 20543.


Muro perimetrale dell'edificio - Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Dicembre 2019, n. 32437.


Supercondominio - Clausole delimitanti i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive - Opponibilità ai successivi acquirenti - Condizioni - Fondamento - Configurabilità come atto di liberalità - Esclusione - Ragioni.
Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. L'attribuzione in comproprietà di cose non ricomprese nell'art. 1117 c.c. avvenuta attraverso il predetto regolamento non costituisce un atto di liberalità, essendo tale regolamento idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto delle unità immobiliari comprese nel supercondominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 Novembre 2019, n. 30246.


Servitù - Di uso pubblico - Contenuto - Interesse ad agire e resistere in giudizio - Titolarità - Ente territoriale e singoli cittadini - Configurabilità.
La legittimazione ad agire o a resistere in giudizio a tutela di una servitù di uso pubblico, la quale è caratterizzata dall'utilizzazione, da parte di una collettività indeterminata di persone, di un bene idoneo al soddisfacimento di un interesse collettivo, spetta non soltanto all'ente territoriale - normalmente il Comune - che rappresenta la collettività, ma anche a ciascun cittadino appartenente alla collettività "uti singulus". (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 13 Giugno 2019, n. 15931.


Alienazione del fondo dominante - Trasferimento "ope legis" delle servitù inerenti - Configurabilità - Condizioni - Omessa menzione nell'atto di acquisto - Irrilevanza - Opponibilità all'acquirente del fondo servente - Trascrizione del titolo costitutivo della servitù - Necessità - Fondamento.
In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente - una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù - riceve l'immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Maggio 2019, n. 12798.


Servitù - Comodità od amenità - Sufficienza - Porta o porta-finestra - Servitù di passaggio - Configurabilità - Condizioni - Limiti.
In materia di diritti reali di godimento, pur potendo il requisito della "utilitas" consistere, per la ricorrenza di una servitù prediale, in una destinazione del fondo servente a mera comodità od amenità di quello dominante ovvero a soddisfacimento di bisogni sporadici del medesimo, la presenza di una porta o di una porta-finestra non è inequivoca al fine di dimostrare l'esistenza di una servitù di passaggio, ben potendo essa adempiere anche alla diversa funzione di fornire aria e luce all'immobile. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 27 Febbraio 2019, n. 5737.


Servitù - Prediali - Servitù coattive - Passaggio coattivo - Integrazione del contraddittorio - Litisconsorzio - Determinazione del passo - In genere - Contenuto – Determinazione - Criteri - Fattispecie.
In tema di servitù prediali di passaggio, il contenuto del relativo diritto comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, inteso quale "utilitas" che il proprietario del fondo dominante riceve non soltanto in via diretta, ossia mediante l'esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome, ma anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di appello che aveva riconosciuto al proprietario del fondo dominante la facoltà di consegnare le chiavi dei cancelli di ingresso all'immobile ad ospiti e personale di servizio, ritenendo che la statuizione del giudice di merito non fosse viziata da ultrapetizione perché consequenziale alla domanda di riconoscimento della servitù proposta dal titolare della stessa ed a quella di accertamento dell'illegittimità della dazione delle menzionate chiavi avanzata dalla controparte). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 19 Febbraio 2019, n. 4821.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Parti comuni dell’edificio – Uso – Estensione e limiti – Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii – Apertura di un varco nel muro divisorio, per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii – Legittimità – Esclusione – Fondamento.
In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Dicembre 2016, n. 25775.