Codice Civile


LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VI
Delle servitù prediali
CAPO I
Disposizioni generali

Art. 1028

Nozione dell'utilità
TESTO A FRONTE

I. L'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo.


GIURISPRUDENZA

Servitù – Frazionamento di un terreno a scopo edificatorio – Limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene – Natura – Servitù reciproche – Conseguenze – Fattispecie.
Allorchè il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i fondi che vincolano all'osservanza anche i successivi aventi causa, pur se i rispettivi atti di acquisto non ne facciano menzione, avendo i proprietari originari dei terreni in tal modo costituito per accordo negoziale unanime un vincolo di natura reale sul bene. (La S.C. ha enunciato il menzionato principio in una fattispecie in cui, nell'atto di compravendita, da parte dell'unico originario proprietario, di alcuni terreni sui quali erano poi state edificate delle ville, era stato imposto, a carico degli iniziali acquirenti, il divieto di destinare l'immobile ad attività industriali o commerciali, intrattenimenti e banchetti in assenza delle autorizzazioni necessarie per l'esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Gennaio 2021, n. 524.


Alienazione del fondo dominante - Trasferimento "ope legis" delle servitù inerenti - Configurabilità - Condizioni - Omessa menzione nell'atto di acquisto - Irrilevanza - Opponibilità all'acquirente del fondo servente - Trascrizione del titolo costitutivo della servitù - Necessità - Fondamento.
In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente - una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù - riceve l'immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Maggio 2019, n. 12798.


Servitù - Comodità od amenità - Sufficienza - Porta o porta-finestra - Servitù di passaggio - Configurabilità - Condizioni - Limiti.
In materia di diritti reali di godimento, pur potendo il requisito della "utilitas" consistere, per la ricorrenza di una servitù prediale, in una destinazione del fondo servente a mera comodità od amenità di quello dominante ovvero a soddisfacimento di bisogni sporadici del medesimo, la presenza di una porta o di una porta-finestra non è inequivoca al fine di dimostrare l'esistenza di una servitù di passaggio, ben potendo essa adempiere anche alla diversa funzione di fornire aria e luce all'immobile. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 27 Febbraio 2019, n. 5737.


Servitù - Prediali - Servitù coattive - Passaggio coattivo - Integrazione del contraddittorio - Litisconsorzio - Determinazione del passo - In genere - Contenuto – Determinazione - Criteri - Fattispecie.
In tema di servitù prediali di passaggio, il contenuto del relativo diritto comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, inteso quale "utilitas" che il proprietario del fondo dominante riceve non soltanto in via diretta, ossia mediante l'esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome, ma anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di appello che aveva riconosciuto al proprietario del fondo dominante la facoltà di consegnare le chiavi dei cancelli di ingresso all'immobile ad ospiti e personale di servizio, ritenendo che la statuizione del giudice di merito non fosse viziata da ultrapetizione perché consequenziale alla domanda di riconoscimento della servitù proposta dal titolare della stessa ed a quella di accertamento dell'illegittimità della dazione delle menzionate chiavi avanzata dalla controparte). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 19 Febbraio 2019, n. 4821.