LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO I
Della comunione in generale

Art. 1105

Amministrazione
TESTO A FRONTE

I. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

II. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

III. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

IV. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.


GIURISPRUDENZA

Condominio - Conflitto di interesse tra il singolo condomino ed il condominio - Rilevanza ai fini della determinazione dei "quorum" - Esclusione - Eventuale impossibilità di formazione della maggioranza necessaria - Rimedi.
In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 25 Gennaio 2018, n. 1849.


Condominio - Assemblea - Formale convocazione - Necessità - Esclusione - Condizioni di validità della convocazione e della deliberazione - Preventiva informazione sull'ordine del giorno - Decisione a maggioranza dei partecipanti.
L'assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione purché idonea allo scopo, in quanto gli artt. 1105 e 1108 c.c. non prevedono l'assolvimento di particolari formalità, menzionando semplicemente la preventiva conoscenza dell'ordine del giorno e la decisione a maggioranza dei partecipanti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 12 Dicembre 2017, n. 29747.


Locazione della cosa comune - Comunione ordinaria - Affitto di fondo rustico per quindici anni, "ex lege" n. 203 del 1982 - Deliberazione a maggioranza - Esclusione - Unanimità - Necessità - Fondamento.
In tema di comunione, la delibera che abbia ad oggetto la stipula (al limite anche in forma orale) di un contratto di affitto di fondo rustico per la durata minima di quindici anni, prescritta dalla l. n. 203 del 1982, va assunta all'unanimità, ex art. 1108, comma 3, c.c., non derogando la richiamata normativa speciale alla previsione codicistica dettata per deliberazioni che concernono le locazioni ultranovennali. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 17 Ottobre 2017, n. 24489.


Condominio negli edifici - Compenso dell'amministratore - Indicazione della voce di spesa nell'ordine del giorno - Necessità - Esclusione - Fondamento.
In tema di condominio, la mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione del compenso a favore dell’amministratore non determina la violazione del diritto di informazione preventiva dei convocati e, dunque, l’invalidità della delibera, atteso che tale compenso rappresenta, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c., una spesa a carico del condominio e, dunque, una voce del relativo bilancio, suscettibile di approvazione in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 21 Settembre 2017, n. 21966.


Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino - Rimborso delle spese anticipate dal condomino - Spese sostenute da un condomino per la conservazione della cosa comune - Diritto al rimborso - Presupposto dell'urgenza - Necessità - Assenza - Esperibilità dell'azione ex art. 2041 c.c. - Esclusione - Fondamento.
Al condomino cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza all'uopo richiesto dall'art. 1134 c.c., non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento ex art. 2041 c.c. in quanto, per un verso, essa non può essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti e, per altro verso ed avuto riguardo al suo carattere sussidiario, esso difetta giacché, se la spesa non è urgente ma è necessaria, il condomino interessato può comunque agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1133 c.c. (con ricorso all'assemblea) e 1137 e 1105 c.c. (con ricorso all’autorità giudiziaria). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 30 Agosto 2017, n. 20528.


Comunione dei diritti reali - Comproprietà indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) - Amministrazione da parte della collettività dei partecipanti - Giudiziaria - Decreto ex art. 1105, comma 4, c.c. - Natura - Provvedimento di volontaria giurisdizione - Conseguenze - Ricorribilità per cassazione ex art. 111 Cost. - Esclusione - Limiti - Fondamento - Fattispecie.
Il provvedimento con cui l'autorità giudiziaria nomina, ex art. 1105, comma 4, c.c., un amministratore della cosa comune, al fine di supplire all'inerzia dei partecipanti alla comunione, ha natura di atto di giurisdizione volontaria, perciò privo di carattere decisorio o definitivo, in quanto revocabile e reclamabile ai sensi degli artt. 739, 742 e 742-bis c.p.c. e, conseguentemente, non ricorribile per cassazione ex art. 111, comma 7, Cost., salvo che il provvedimento, travalicando i limiti previsti per la sua emanazione, abbia risolto in sede di volontaria giurisdizione una controversia su diritti soggettivi. (Nella specie, la S.C. ha dichiarato inammissibile il ricorso con il quale si lamentava l'irregolare costituzione del contraddittorio nel giudizio di reclamo innanzi alla corte di appello, in virtù delle concrete modalità di notifica dell'atto introduttivo di detta fase processuale). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 22 Giugno 2017, n. 15548.


Lite tra comproprietari e terzi - Legittimazione del comproprietario - Esperibilità delle azioni derivanti dal contratto di locazione - Proposizione da parte di uno dei comproprietari - Espressa volontà contraria degli altri - Legittimazione attiva dell'attore - Esclusione.
Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, dev'essere negata la legittimazione attiva del comproprietario del bene locato "pro parte dimidia", ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell'art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 13 Aprile 2017, n. 9556.


Condomino - Spese per le cose comuni senza autorizzazione - Urgente intervento - pericolo il bene condominiale - Intervento sostitutivo del singolo condomino - Condizioni.
Dispone l'articolo 1134, cod. civ., nella versione anteriore alla modifica operata dall'articolo 13 della legge 11 dicembre 2012, n. 220: «Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti». Dispone, altresì, l'ultimo comma dell'articolo 1105, cod. civ. «Se non si prendono «i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
Dal coordinamento delle due disposizioni si ricava piuttosto agevolmente che l'intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un'esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell'attività l'amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti di cui s'è detto, agli organi condominiali via generalizzata.
Che si tratti di un intervento sostitutivo eccezionale, imposto dalla necessità d'urgentemente provvedere, non è dubbio ove si passi in rassegna la giurisprudenza di questa Corte, la quale, in più occasioni, chiarito che un tale intervento è giustificato solo ove, per impedire possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, le opere debbano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (cfr., da ultimo, Sez. 2, n. 18759 del 23/9/2016, Rv. 641283). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 10 Aprile 2017, n. 9177.


Contratto di locazione – Finita locazione – Legittimazione comproprietari locatori – Opposizione parte dimidia comproprietari – Modalità – Intervento in giudizio..
Per le domande di risoluzione del contratto di locazione deve essere negata la legittimazione attiva del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volontà contraria degli altri comproprietari, restando superata la presunzione che il singolo comunista agisca nell’interesse degli altri. Non ha alcuna importanza che l’opposizione alla disdetta (idonea a vincere quella presunzione iuris tantum di consenso) sia intervenuta prima o dopo la disdetta, ovvero ancora dopo l’instaurazione da parte del singolo condomino-locatore, dell’azione finalizzata ad ottenere il rilascio. Ciò che rileva, invero, è che l’espressione di siffatta volontà dissenziente provenga da almeno il 50% della proprietà, non essendo desumibile dall’intrepretazione del primo comma dell’art. 1105 c.c. alcuna preclusione, quanto alle modalità necessarie a dimostrare il dissenso. Il dissenso dei comproprietari-locatori può essere manifestato anche con la comparsa di intervento in giudizio. (Giuseppe Capasso, Michele Massimiliano Capasso) (riproduzione riservata) Appello Napoli, 11 Ottobre 2013.