LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO II
Dei contratti in generale
CAPO II
Dei requisiti del contratto
SEZIONE IV
Della forma del contratto

Art. 1350

Atti che devono farsi per iscritto
TESTO A FRONTE

I. Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;

3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;

4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;

5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;

6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;

7) i contratti di anticresi;

8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;

9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;

10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;

11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;

12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;

13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.


GIURISPRUDENZA

Condominio - Accessione - Costruzione su suolo comune da parte di comproprietario - Acquisto per accessione dei comproprietari non costruttori - Sussistenza - Condizioni.
La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari dell'immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 16 Febbraio 2018, n. 3873.


Locazione della cosa comune - Comunione ordinaria - Affitto di fondo rustico per quindici anni, "ex lege" n. 203 del 1982 - Deliberazione a maggioranza - Esclusione - Unanimità - Necessità - Fondamento.
In tema di comunione, la delibera che abbia ad oggetto la stipula (al limite anche in forma orale) di un contratto di affitto di fondo rustico per la durata minima di quindici anni, prescritta dalla l. n. 203 del 1982, va assunta all'unanimità, ex art. 1108, comma 3, c.c., non derogando la richiamata normativa speciale alla previsione codicistica dettata per deliberazioni che concernono le locazioni ultranovennali. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 17 Ottobre 2017, n. 24489.


Condominio - Innovazioni sulla cosa comune - Consenso scritto degli altri condomini - Necessità - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta "ad substantiam". (Fattispecie relativa all'alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza "a tasca", a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Settembre 2017, n. 21049.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Impugnazioni - Deliberazioni nulle o inesistenti - Delibera assembleare ricognitiva, a maggioranza, dei beni di proprietà esclusiva in deroga alla presunzione ex art. 1117 c.c. - Nullità - Fondamento - Unanimità - Necessità.
La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l'ambito dei beni comuni e l'estensione delle proprietà esclusive, in deroga all'articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l'acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all'uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 31 Agosto 2017, n. 20612.


Appalto - Forma scritta "ad substantiam" o "ad probationem" - Necessità - Esclusione - Stipulazione "per facta concludentia" - Ammissibilità - Domanda di ammissione al passivo fallimentare dell'appaltatore - Conseguenze sui mezzi di prova rilevanti.
La stipulazione del contratto d'appalto non richiede la forma scritta "ad substantiam", né "ad probationem", potendo lo stesso essere concluso anche "per facta concludentia", sicché, con riguardo all'effettiva esecuzione delle prestazioni per il cui corrispettivo la parte committente, che se ne assuma creditrice, chieda l'ammissione al passivo del fallimento dell'appaltatore, ben possono assumere rilevanza la prova testimoniale e il verbale "informale" di ricognizione delle opere incompiute dal fallito, se non specificamente contestato dalla curatela (che, nella specie, se ne è servita per l'autonoma quantificazione dei lavori incompiuti), neppure quanto alla sua opponibilità per carenza di data certa. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 05 Agosto 2016, n. 16530.


Diritto finanziario - Nullità del contratto quadro che regola la prestazione di servizi bancari e di investimento in assenza di firma della banca - Inammissibilità della convalida del contratto nullo ex art. 1423 c.c. .
L’accordo quadro sottoscritto dal solo cliente e non dal rappresentante della banca stessa è nullo per violazione dell’articolo 23 Tuf, non potendo la stipulazione essere desunta, in via indiretta, da dichiarazioni (di scienza o ricognitive) di contenuto differente. Dopo la stipulazione del contratto di negoziazione, gli ordini di acquisto e le operazioni di compravendita danno luogo ad atti sicuramente negoziali, ma non a veri e propri contratti, per di più autonomi rispetto all'originale contratto quadro di cui essi costituiscono attuazione ed adempimento. La nullità del contratto incide dunque sulla validità dei successivi ordini di acquisto stante anche l'esclusione di ogni forma di convalida del contratto nullo ex art. 1423 c.c..
La produzione in giudizio del contratto di negoziazione da parte della banca, non rende validi retroattivamente gli ordini di acquisto e le operazioni di compravendita de quibus, con la conseguente necessità di restituzione della somma impiegata dal cliente e dei titoli alla banca. (Patrizia Perrino) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. I, 11 Aprile 2016, n. 7068.


Contratto preliminare – Immobili – Scioglimento – Forma scritta – Necessità.
Lo scioglimento di un contratto preliminare di compravendita di immobile necessita di forma scritta. Invero nei contratti formali (tra cui il preliminare di compravendita di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli art. 1350 e 1351 c.c.) le cause modificative o estintive del rapporto debbono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e debbono essere, comunque, espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono, con la conseguenza che tanto l'accordo solutorio quanto la dichiarazione di recesso debbono rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto preliminare. (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 01 Aprile 2016.


Intermediazione finanziaria – Nullità del contratto quadro che regola la prestazione di servizi bancari e di investimento in assenza di firma della banca – Inammissibilità della convalida del contratto nullo ex art. 1423 c.c. – Inammissibilità di convalida tramite comportamenti concludenti.
L'art. 23 del D.Lgs. 5/2003 stabilisce che i contratti relativi alla prestazione dei servizi di investimento debbano essere redatti per iscritto a pena di nullità. La forma scritta, quando è richiesta ad substantiam, è elemento costitutivo del contratto, nel senso che il documento deve essere l'estrinsecazione formale e diretta della volontà delle parti di concludere un determinato contratto avente una data causa, un dato oggetto e determinate pattuizioni, sicché occorre che il documento sia stato creato al fine specifico di manifestare per iscritto la volontà delle parti diretta alla conclusione del contratto. In applicazione di detto principio il contratto quadro portante la firma del solo cliente è nullo in ragione dell'inammissibilità della convalida del contratto nullo ex 1423 c.c. e non valgono a convalidarlo i documenti esecutivi dello stesso (contabili, conferme di eseguito ecc.), indipendentemente dalla verifica dello specifico contenuto e della sottoscrizione di dette scritture. Neppure la frase firmata dal cliente, nella quale quest’ultimo dichiara che “un esemplare del presente contratto sottoscritto dalla banca ci è stata consegnato” (o altra analoga) è sufficiente a provare l’effettiva sottoscrizione del contratto ad opera della banca stessa o le dichiarazioni di consegna del documento contrattuale che non possiedono i caratteri della "estrinsecazione diretta della volontà contrattuale", tale da comportare il perfezionamento del contratto, trattandosi piuttosto di documentazione predisposta e consegnata in esecuzione degli obblighi derivanti dal contratto il cui perfezionamento si intende dimostrare e, cioè, da comportamenti attuativi di esso e, in definitiva, di comportamenti concludenti che, per definizione, non possono validamente dar luogo alla stipulazione di un contratto formale. (Patrizia Perrino) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 24 Marzo 2016, n. 5919.


Contratti bancari - Forma scritta ad substantiam - Firma del funzionario di certificazione della firma del correntista - Possibilità di interpretarla, a certe condizioni, come estrinsecazione della volontà negoziale della banca - Sussiste

Contratti bancari - Manifestazione di volontà esternata nel corso del rapporto come modalità di perfezionamento del contratto - Integrazione della forma scritta ad substantiam - Sussiste
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Nell’ambito dei contratti bancari necessitante forma scritta ad substantiam, la firma del funzionario di banca, non potendo avere potere certificativo della firma del cliente, deve essere intesa come esternazione della volontà negoziale del funzionario, in nome e per conto dell’istituto, tanto più laddove il regolamento contrattuale sia già stato predisposto dalla banca stessa, nel corpo del testo si faccia ripetutamente riferimento al ‘contratto’ così stipulato, l’efficacia di tale contratto non risulti subordinata all’approvazione di altro organo della banca ed il contratto sia poi stato effettivamente eseguito da tutte le parti.
Pur in assenza di apposizione della firma sul contratto da parte della banca, l’intento di questa di avvalersi del contratto tramite manifestazioni di volontà esternate nel corso del rapporto di conto corrente quali le comunicazioni degli estratti conto, integrano modalità di perfezionamento del contratto stesso con rispetto della forma scritta ad substantiam. (Gianluigi Morlini) (riproduzione riservata)
Tribunale Reggio Emilia, 28 Aprile 2015.


Contratto di compravendita di immobile – Proposta di acquisto – Modalità di comunicazione dell’accettazione – Forma orale – Ammissibilità.
Nei contratti che necessitano della forma scritta per la loro validità, l’accettazione della proposta può giungere al proponente non soltanto attraverso la consegna di un documento che la contenga, ma anche in altra forma - come, ad esempio, a mezzo telefono - in quanto la comunicazione dell’accettazione non richiede, di per sé, la forma scritta: basta fornire la prova certa dell’intervenuta comunicazione (conf. Cass., 12 luglio 2011, n. 15293 e Cass., 1 settembre 1997, n. 8328). (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 08 Luglio 2014.


Elementi essenziali del divieto di patto commissorio - Contratto di vendita con patto di retrovendita - Sproporzione tra prestazione e controprestazione a cronico stato di bisogno del venditore..
Non costituisce violazione del divieto di patto commissorio la clausola di un contratto di vendita che preveda la restituzione del bene ceduto da effettuarsi, all’avvenuto esatto adempimento di parte venditrice, tra le medesime parti ed al medesimo prezzo (nel caso di specie, il contratto di vendita prevedeva espressamente la restituzione delle quote di una S.r.l. al medesimo prezzo originariamente pagato). (Anteo Picello) (riproduzione riservata)

La clausola di un contratto che dispone la restituzione del bene tra le medesime parti acquirente/venditrice ed al medesimo prezzo, senza alcun tipo di interessi sulle somme originariamente versate, riconduce la fattispecie nell’ambito di una vendita contenente un patto di retrovendita, non potendosi individuare nel sinallagma contrattuale un prestito (né, quindi, una funzione di garanzia). (Anteo Picello) (riproduzione riservata)

L’eventuale stato di crisi in cui versa parte venditrice non rileva se non risulta provata la sproporzione tra prestazione e controprestazione, ovvero tra il prezzo di vendita e il valore del bene ceduto (nel caso di specie, il “cronico stato di bisogno del venditore” è risultato irrilevante in quanto la Corte d’Appello aveva escluso che vi fosse la prova della sproporzione tra il prezzo di vendita e il valore delle quote di S.r.l. cedute). (Anteo Picello) (riproduzione riservata)

Elementi essenziali che individuano una violazione del divieto di patto commissorio, che sono quindi necessari per poter determinare la nullità del relativo patto, sono: (a) la preesistenza del debito e (b) l'alienazione del bene che costituisce la garanzia della somma prestata. (Anteo Picello) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 17 Marzo 2014, n. 6175.