LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO II
Dei contratti in generale
CAPO II
Dei requisiti del contratto
SEZIONE IV
Della forma del contratto

Art. 1351

Contratto preliminare
TESTO A FRONTE

I. Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.


GIURISPRUDENZA

Fallimento - Contratto preliminare relativo ad immobile abusivo sottoposto a confisca ex l. n. 47 del 1985 - Scioglimento ex art. 72 l.fall. - Legittimazione del fallimento - Esclusione - Fondamento.
Non sussiste la legittimazione attiva della curatela fallimentare allo scioglimento del contratto preliminare stipulato dalla società “in bonis” avente ad oggetto un immobile abusivo sottoposto a confisca ex l.n. 47 del 1985 ed acquisito al patrimonio del Comune, atteso che, stante la natura originaria e non derivativa dell’acquisto da parte dell’ente pubblico, è solo quest’ultimo il soggetto avente diritto alla restituzione del bene, con conseguente inapplicabilità dell’art. 111 c.p.c., non ricorrendo il fenomeno della successione a titolo particolare nel diritto controverso e competendo i diritti, di natura reale e patrimoniale, inerenti al bene non alla curatela ma all’ente pubblico beneficiario del provvedimento acquisitivo, essendo in ogni caso irrilevante l’eventuale godimento da parte del possessore dell’immobile nonostante la condizione di irregolarità urbanistica dello stesso. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 09 Ottobre 2017, n. 23583.


Contratto preliminare di compravendita - Facoltà di recesso del curatore - Limiti temporali - Esecuzione volontaria o passaggio in giudicato di sentenza ex art. 2932 c.c. - Esercizio in grado di appello nel relativo giudizio - Ammissibilità - Fondamento - Natura giuridica - Diritto potestativo di carattere sostanziale - Scelta discrezionale del curatore - Libertà di forma - Fondamento..
In tema di fallimento, la facoltà del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare di vendita stipulato dal fallito e non ancora eseguito, ai sensi dell'art. 72, comma 4, l.fall., può essere esercitata fino all'avvenuto trasferimento del bene, ossia fino all'esecuzione del contratto preliminare attraverso la stipula di quello definitivo, ovvero fino al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., e dunque anche nel giudizio di appello: il limite alla proponibilità delle eccezioni in senso proprio, previsto dall'art. 345 c.p.c., non assume infatti rilevanza rispetto al compimento dell'atto in esame, il quale costituisce esercizio di un diritto potestativo di carattere sostanziale e manifestazione di una scelta discrezionale spettante al curatore, che opera direttamente sul contratto e può essere effettuata anche in sede stragiudiziale senza vincoli di forma. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 09 Agosto 2017, n. 19754.


Contrattazione immobiliare – Preliminare di preliminare – Caratteristiche – Validità.
La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) non è nullo per difetto di causa ma deve ritenersi valido ed efficace ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 19 Giugno 2017.


Tributi locali - ICI - Soggetto passivo dell'imposta - Proprietario di un bene oggetto di preliminare di compravendita con consegna anticipata del bene - Promissario acquirente - Assoggettabilità ad imposta - Esclusione - Ragioni.
In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504 del 1992 si evince che soggetto passivo dell'imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile. Ne deriva che, non potendo ritenersi soggetto passivo dell'imposta il promissario acquirente sulla base del contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato, tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile compromesso in vendita. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. V, tributaria, 07 Giugno 2017, n. 14119.


Fallimento – Azione revocatoria fallimentare – Valutazione della sproporzione al momento della conclusione del contratto definitivo – Necessità – Atto di compravendita preceduto da un preliminare ad effetti anticipati – Valutazione del giudice di merito – Necessità – Fattispecie.
Nell'ipotesi di revocatoria, ai sensi dell'art. 67, comma 1, n. 1, l. fall., di atto di compravendita preceduto dalla stipula di un contratto preliminare ad effetti anticipati, la sproporzione tra le prestazioni va valutata con riferimento al momento della conclusione del contratto definitivo, essendo questo che determina l'effettivo passaggio della proprietà, ed è a tal momento che occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene. Infatti, ancorché siano previsti la consegna del bene ed il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica di per sè l'anticipazione di tutti gli effetti traslativi del contratto definitivo, se il giudice del merito, ricostruendo la comune intenzione delle parti e valutando il loro comportamento anche successivo al contratto, accerti che trattasi di contratto preliminare solo con alcuni effetti anticipati, in quanto la disponibilità del bene ha luogo nella piena consapevolezza dell'altruità della cosa. (Così statuendo, la S.C. ha cassato la sentenza del giudice di merito, che aveva sostenuto la natura immediatamente traslativa del contratto preliminare desumendola unicamente dalla sua completa esecuzione e senza una verifica completa ed effettiva del reale intento delle parti di trasferire immediatamente la proprietà o procrastinarne il trasferimento alla stipula del contratto definitivo.) (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 21 Marzo 2017, n. 7216.


Società cooperativa edilizia - Trasferimento dell'immobile - Fattispecie a formazione progressiva - Prenotazione dell'alloggio - Contratto preliminare - Assegnazione dell'alloggio - Contratto definitivo - Conseguenze.
In tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell'immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente l'acquisizione dello "status" di socio da parte dell'assegnatario e la prenotazione dell'alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare, perché con l'individuazione del bene e del corrispettivo nasce l'obbligo per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento, e la cui seconda fase, consistente nella successiva assegnazione dell'alloggio, si identifica con il contratto definitivo; ne consegue che, in caso di fallimento della cooperativa, è in facoltà del curatore, prima dell'assegnazione, di sciogliersi dal contratto preliminare, ai sensi dell'art. 72, comma 4, l. fall. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 18 Novembre 2016, n. 23514.


Trascrizione - Atti relativi a beni immobili - Effetti della trascrizione -  Vendita a terzi, con atto trascritto, di bene oggetto di precedente preliminare di vendita non seguito da trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. - Responsabilità contrattuale del venditore - Sussistenza - Responsabilità extracontrattuale del successivo acquirente - Configurabilità - Condizioni.
Nell'ipotesi in cui il promittente-venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare ad un terzo ed il promissario acquirente non abbia in precedenza trascritto la domanda di cui all'art. 2932 c.c., il promittente venditore risponde a titolo di responsabilità contrattuale, con connessa presunzione di colpa ex art. 1218 c.c., per la violazione di un obbligo precedentemente assunto, mentre la responsabilità del terzo, rimasto estraneo al suddetto preliminare, può configurarsi soltanto sul piano extracontrattuale, ove trovi fondamento almeno in una condotta di cosciente cooperazione all'inadempimento dell'alienante, spettando al promissario acquirente la relativa prova giusta l'art. 2697 c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 07 Ottobre 2016, n. 20251.


Fallimento - Accertamento del passivo - Crediti sorti in occasione ed in funzione di procedure concorsuali - Distinzione - Contratto preliminare autorizzato dal giudice delegato al concordato preventivo - Successivo scioglimento, ad parte del curatore, ex art. 72 l.fall. - Credito per restituzione della caparra versata - Prededucibilità - Sussistenza - Fondamento.
L'art. 111, comma 2, l.fall., considerando prededucibili i crediti «sorti in occasione o in funzione» delle procedure concorsuali, li individua, alternativamente, sulla base di un duplice criterio, cronologico e teleologico, il primo dei quali va implicitamente integrato con la riferibilità del credito all'attività degli organi della procedura. Pertanto, il credito per restituzione della caparra versata in relazione ad un preliminare di compravendita immobiliare che, autorizzato dal giudice delegato nel corso del concordato preventivo precedente il fallimento della promittente venditrice, sia stato successivamente sciolto, per volontà del curatore e con efficacia retroattiva, ex art. 72 l.fall., è prededucibile nel suddetto fallimento, non ostandovi l'avvenuto scioglimento di quel contratto, né l'eventuale sua nullità, atteso che l'attività degli organi della procedura genera crediti prededucibili indipendentemente dalla verifica in concreto della loro funzionalità rispetto alle esigenze della stessa. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 07 Ottobre 2016, n. 20113.


Contratto preliminare – Immobili – Scioglimento – Forma scritta – Necessità.
Lo scioglimento di un contratto preliminare di compravendita di immobile necessita di forma scritta. Invero nei contratti formali (tra cui il preliminare di compravendita di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli art. 1350 e 1351 c.c.) le cause modificative o estintive del rapporto debbono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e debbono essere, comunque, espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono, con la conseguenza che tanto l'accordo solutorio quanto la dichiarazione di recesso debbono rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto preliminare. (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 01 Aprile 2016.


Società a responsabilità limitata - Costituzione - In genere - Intestazione fiduciaria di quote di partecipazione ad una costituenda società di capitali - Contratto - Forma - Atto pubblico - Necessità - Esclusione..
Il contratto con il quale, in vista della stipulazione dell'atto costitutivo di una società di capitali, si convenga tra uno dei futuri costituenti ed un terzo che una quota di partecipazione in detta società sarà intestata fiduciariamente, con l'obbligo per il fiduciario di darne conto al fiduciante e di trasferirgli eventualmente in seguito la titolarità della quota, non richiede per la sua validità la forma pubblica prescritta per l'atto costitutivo della società. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 20 Febbraio 2013.


Vendita - Patto di prelazione - Domanda giudiziale di accertamento dell'esistenza di un patto di prelazione - Trascrivibilità - Esclusione - Fondamento.
La domanda giudiziale volta ad ottenere l'accertamento dell'esistenza di un patto di prelazione in caso di vendita di un bene immobile, in assenza di una specifica previsione normativa al riguardo, non è suscettibile di essere trascritta; il patto di prelazione, infatti, non può essere assimilato al contratto preliminare, in quanto in quest'ultimo è individuabile un'obbligazione già esistente, rispetto alla quale ha senso assicurare l'effetto di prenotazione della trascrizione, effetto che non è invece collegabile al patto di prelazione, che non prevede alcun obbligo di futuro trasferimento. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 23 Marzo 2011, n. 6597.


Fallimento - Effetti sui rapporti preesistenti - Vendita non eseguita - Contratto preliminare di compravendita - Fallimento del venditore - Applicabilità dell'art. 73, secondo comma, legge fall. - Esclusione - Fondamento - Natura obbligatoria del contratto - Distinzione dalla vendita a rate con riserva di proprietà - Trasferimento immediato del possesso del bene e pagamento integrale del prezzo - Rilevanza - Esclusione.
La peculiare disciplina dettata dall'art. 73, secondo comma, della legge fall., che assicura al compratore una tutela più ampia rispetto a quella accordata al promittente acquirente dall'art. 72, quarto comma, trova giustificazione nel fatto che nella vendita a rate con riserva di proprietà l'effetto traslativo, pur rinviato nel tempo e subordinato all'integrale pagamento del prezzo, è già vincolante tra le parti, al punto che con la conclusione del contratto il venditore è obbligato alla consegna del bene al compratore, il quale dal momento della consegna assume su di sé i rischi relativi al bene acquistato; essa non può quindi trovare applicazione al contratto preliminare di compravendita concluso in epoca anteriore alla dichiarazione di fallimento, il quale rimane assoggettato alla disciplina dettata dall'art. 72, quarto comma, della legge fall. anche nell'ipotesi in cui siano stati pattuiti l'immediato trasferimento del possesso e l'integrale pagamento del prezzo, in quanto tali clausole, aventi carattere accessorio e non incompatibili con la natura obbligatoria del contratto, non determinano effetti traslativi, essendo all'uopo necessaria la prestazione di un ulteriore consenso ad opera delle parti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 22 Dicembre 2005, n. 28480.


Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Contratto preliminare di permuta - Facoltà di scioglimento unilaterale del contratto conferita al curatore - Preclusione derivante dall'avvenuta esecuzione del contratto preliminare di permuta - Identificazione - Fattispecie in tema di preliminare di permuta di area edificabile con fabbricato da realizzare sull'area medesima - Trasferimento della proprietà del bene effettuato prima della stipula del contratto definitivo di permuta - Rilevanza.
Con riferimento alla norma dell'art. 72 della legge fallimentare, in fattispecie di preliminare di permuta di area edificabile con fabbricato da realizzare sull'area medesima, il trasferimento della proprietà del bene, con la relativa consegna, effettuato dal promittente la permuta nei confronti dell'altro contraente prima della stipula del contratto definitivo di permuta, determinando l'insorgere, "ex uno latere", degli effetti finali della operazione economica programmata con il preliminare, realizza, sia pure rispetto ad uno soltanto dei contraenti, lo stesso risultato giuridico ricollegato, nella previsione delle parti, alla stipulazione del contratto definitivo, e quindi comporta, per la parte che lo effettua, l'integrale esecuzione della prestazione dovuta, come tale preclusiva, una volta sopravvenuto il fallimento del costruttore, della facoltà di scioglimento unilaterale del contratto conferita al curatore, essendo tale facoltà esercitabile solo se il preliminare di permuta è ancora ineseguito, o non compiutamente eseguito, da entrambe le parti. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 07 Luglio 2004.


Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Trascrizione della relativa domanda giudiziaria - Rilevanza - Nel caso di successivo fallimento del promissario inadempiente - Conseguenze - Opponibilità alla massa dei creditori della sentenza di accoglimento - Preclusione della scelta del curatore "ex" art. 72 legge fall. - Sussistenza.
Quando la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, la sentenza che l'accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce l'apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito, che non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordatogli, in via generale, dall'art. 72 della legge fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 07 Luglio 2004.


Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Vendita - Preliminare di vendita - Promovimento o prosecuzione da parte del promissario d'un giudizio ordinario per l'esecuzione in forma specifica dell'impegno a contrattare - Inammissibilità - Insinuazione al passivo del credito - Necessità - Facoltà del curatore.
A seguito della sopravvenuta dichiarazione di fallimento di chi abbia promesso, con contratto preliminare, la vendita di bene acquisito all'attivo del fallimento medesimo, il promissario non puo promuovere o proseguire un giudizio ordinario per l'esecuzione in Forma specifica di detto impegno a contrattare, stante il venir meno della legittimazione del fallito a disporre di quel bene, ma puo solamente chiedere l'ammissione al passivo del proprio credito, ai sensi e nelle forme di cui agli artt 92 e segg della legge fallimentare, ferma restando la facolta del curatore di scegliere fra l'esecuzione o lo scioglimento del contratto (art 72, quarto comma, della legge fallimentare). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 08 Febbraio 1977, n. 547.