LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO III
Dei singoli contratti
CAPO I
Della vendita
SEZIONE I
Disposizioni generali

Art. 1472

Vendita di cose future
TESTO A FRONTE

I. Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati.

II. Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza.


GIURISPRUDENZA

Contratto di Compravendita di bene immobile futuro - Omesso rispetto del termine triennale per il completamento dei lavori ex art.4 comma 4° Leg. Reg. Sic. N. 10/1977 - Decadenza ex lege del Titolo Edilizio - Sanzione della nullità ai sensi dell’art.40, 2°comma, della Legge 28/2/1985 n.47 - Illiceità della causa ex artt.1418 comma 2 e 1343 cod. civ. - Esclusione - Vendita di cose future - Nullità ex art.1472 cod.civ. per mancata venuta ad esistenza del bene - Esclusione.
La sopraggiunta decadenza ex lege della Concessione Edilizia per mancato completamento dei lavori nel termine triennale di cui all’art.4, comma 4°, Legge Reg. Sic. N.10/1977, rende abusive le opere già realizzate ma non comporta anche la nullità del negozio preliminare di cui erano oggetto.

La nullità di cui all’art.40, 2°comma, Legge n.47/1985 sancisce un principio generale di nullità sostanziale che coinvolge anche i contratti preliminari di immobili irregolari dal punto di vista urbanistico ma presuppone che negozi siano illeciti sin dall’origine poiché aventi ad oggetto beni già esistenti alla data della stipula dell’atto. E’ impossibile, poi, l’applicazione analogica della nullità di cui all’art.1472 cod. civ. per mancata venuta ad esistenza della cosa, stante la diversità delle fattispecie. La vendita di cosa futura è infatti negozio ad effetto reale differito e soggetto alla condicio juris della sua venuta ad esistenza mentre il preliminare di cosa futura è contratto avente solo effetti obbligatori. (Francesco Camerino) (riproduzione riservata)
Tribunale Agrigento, 29 Febbraio 2016.


Processo esecutivo - Notifica del titolo esecutivo - Titolo di natura contrattuale - Esonero dalla notifica di cui all’articolo 41, comma 1, TUB - Esecuzione promossa contro il terzo - Esclusione

Compravendita di cosa futura - Verificarsi dell’effetto traslativo nel momento in cui il bene viene ad esistenza - Ipoteca iscritta anteriormente - Opponibilità all’acquirente che abbia trascritto al momento dell’acquisto
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L’esonero dalla notifica del titolo esecutivo di cui all’articolo 41, comma 1, TUB non opera quando l’esecuzione sia promossa nei confronti di terzi. Detto esonero, infatti, si spiega con la natura contrattuale del titolo, la quale consente al contraente che subisce l’esecuzione di averne conoscenza. Presupposto, quest’ultimo, non riscontrabile nell’ipotesi in cui il titolo contrattuale venga azionato non nei confronti del contraente ma nei confronti di un terzo. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Nella vendita di cosa futura, l’effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene è venuto ad esistenza nella sua completezza e ciò indipendentemente dalla trascrizione del contratto di compravendita, la quale ha soltanto lo scopo di rendere opponibile il relativo diritto agli acquirenti dello stesso bene che non hanno trascritto o hanno trascritto posteriormente il loro titolo. Conseguentemente, l’acquirente di un bene futuro che ha trascritto il suo acquisto subisce gli effetti dell’ipoteca iscritta sul bene dopo la trascrizione del suo acquisto ma anteriormente al momento in cui il bene sia venuto ad esistenza. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Padova, 01 Agosto 2014.


Trasferimento della proprietà di un'area in cambio di appartamento da costruire sulla stessa area - Qualificazione come permuta di cosa presente con cosa futura - Condizioni - Scambio tra proprietà attuale e proprietà futura - Trasferimento differito al permutante dell'area della proprietà della costruzione da realizzare - Momento in cui il bene viene ad esistenza - Realizzazione dell'opera nelle sue componenti essenziali - Sufficienza - Fondamento.
Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente. A tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l'effetto traslativo si verifica ex art. 1472 cod. civ. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell'edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell'art. 2645-bis ultimo comma del cod. civ.. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 25 Ottobre 2013, n. 24172.