Codice Civile


LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO III
Dei singoli contratti
CAPO VI
Della locazione
SEZIONE I
Disposizioni generali

Art. 1576

Mantenimento della cosa in buono stato locativo
TESTO A FRONTE

I. Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

II. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.


GIURISPRUDENZA

Locazione di immobili - “Exceptio non rite adimpleti contractus” - Ammissibilità - Condizioni.
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. (Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha accolto il ricorso proposto dal conduttore, che aveva lamentato l'erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell'inadempimento del locatore all'obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile da "magazzino" a "locale commerciale", nonché per le infiltrazioni d'acqua e gli allagamenti verificatisi). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 26 Luglio 2019, n. 20322.


Contratto locatizio - “Exceptio non rite adimpleti contractus” - Ammissibilità - Condizioni.
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 25 Giugno 2019, n. 16918.


Procedimento cautelare – Vizi dell’immobile – Inapplicabilità – Rimedi: risoluzione o riduzione del prezzo.
I rimedi posti dalla disciplina codicistica a tutela del conduttore per i vizi della cosa locata consistono esclusivamente nella risoluzione del contratto o nella riduzione del canone, ma non nella condanna del locatore ad eseguire i lavori necessari per rendere la cosa idonea all’uso pattuito (in termini Cass., Sez. 3, n. 12712 del 25/05/2010: L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata; Tribunale di Modena, 14/06/2013, n. 955; Tribunale di Roma, 18/02/2003). (Antonella Manisi) (riproduzione riservata) Tribunale Rimini, 19 Marzo 2019.