LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO III
Dei singoli contratti
CAPO VI
Della locazione
SEZIONE I
Disposizioni generali

Art. 1596

Fine della locazione per lo spirare del termine
TESTO A FRONTE

I. La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.

II. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell'articolo 1574 una delle parti non comunica all'altra disdetta nel termine fissato [dalle norme corporative o, in mancanza, in quello determinato] dalle parti o dagli usi.

Le disposizioni richiamanti le norme corporative devono ritenersi abrogate.


GIURISPRUDENZA

Locazione di immobili urbani – Contratti di locazione ex art.2, 5° comma, L.431/98 – Durata – Condizioni di operatività della proroga biennale.
Il secondo inciso dell’art.2, coma 5, della legge n.431 del 1998 deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile, e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente).
In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina del primo comma dell’art.1596 c.c.. Ne deriverà anche l’eventuale operare del primo comma e del secondo comma dell’art.1597 c.c. e correlativamente dell’art.1574, nn.1 e 2, c.c..
È palese che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta di rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. III, 04 Agosto 2016, n. 16279.