LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO III
Dei singoli contratti
CAPO VI
Della locazione
SEZIONE I
Disposizioni generali

Art. 1599

Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
TESTO A FRONTE

I. Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa.

II. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l'acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.

III. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

IV. L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.


GIURISPRUDENZA

Assegnazione della casa coniugale – Tutela esclusiva della prole – Alienazione dell’immobile – Cessazione delle condizioni legittimanti l’assegnazione – Azione giudiziaria esperibile dal terzo acquirente – Decorrenza dell’indennità di occupazione.
Ancorché l’assegnazione giudiziale al coniuge non titolare di un diritto di godimento (reale o personale) sia consentita solo se a costui risultino affidati figli minori, ovvero con lui risultino conviventi figli maggiorenni non autosufficienti, tale ratio protettiva che tutela l’interesse dei figli a permanere nell’ambiente domestico in cui sono cresciuti, non è configurabile in presenza di figli economicamente autosufficienti, sebbene ancora conviventi.
Anche per l’assegnazione della casa familiare vale il principio generale della modificabilità in ogni tempo per fatti sopravvenuti.
L’assegnazione in questione non può essere disposta al fine di sopperire alle esigenze economiche del coniuge più debole; a tali esigenze è destinato a far fronte l’assegno di divorzio (Cass. 13736/2003; 10994/2007; 18440/2013).
I predetti principi valgono anche nel caso in cui la casa adibita a residenza coniugale sia stata alienata, dopo l’assegnazione all’altro coniuge (affidatario di figli minori o convivente con figli maggiorenni non auto-sufficienti), dal coniuge proprietario dell’immobile.
Il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione, ovvero – ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto – anche oltre i nove anni. Tale opponibilità conserva il suo valore finché perduri l’efficacia della pronuncia giudiziale, costituente il titolo in forza del quale il coniuge non titolare di un diritto reale o personale di godimento dell’immobile, acquisisce il diritto di occuparlo (cfr. Cass. S.U. 11096/2002, in motivazione; Cass. 5067/2003; 9181/2004; 12296/2005; 4719/2006).
Il perdurare sine die dell’occupazione dell’immobile, perfino quando ne siano venuti meno i presupposti, si risolverebbe in un ingiustificato, durevole, pregiudizio al diritto del proprietario terzo di godere e disporre del bene, ai sensi degli artt. 42, Cost., e 832, c.c.
Mentre l’efficacia della pronuncia giudiziale del provvedimento di assegnazione può essere messa in discussione tra i coniugi, circa il perdurare dell’interesse dei figli, nelle forme del procedimento di revisione previsto all’art. 9 della L. 898/1970, attraverso la richiesta di revoca del provvedimento di assegnazione, il terzo acquirente – non legittimato ad attivare detto procedimento – non può che proporre, instaurando un ordinario giudizio di cognizione, una domanda di accertamento dell’insussistenza delle condizioni per il mantenimento del diritto personale di godimento a favore del coniuge assegnatario della casa coniugale, per essere venuta meno la presenza di figli minorenni o di figli maggiorenni non economicamente autosufficienti, con il medesimo conviventi. E ciò al fine di conseguire una declaratoria di inefficacia del titolo che legittima l’occupazione della casa coniugale a tutela della pienezza delle facoltà connesse al diritto dominicale acquisito, non più recessive rispetto alle esigenze di tutela dei figli.
Fino a quando perdura il titolo in forza del quale il coniuge assegnatario della casa coniugale occupa l’immobile, è escluso qualsiasi obbligo di pagamento da parte del beneficiario per tale godimento. Ogni forma di corrispettivo verrebbe a snaturare la funzione stessa dell’istituto (Cass. 12705/2003; 18754/2004).
Tale conclusione è valida anche nel caso in cui sia un terzo, e non il coniuge originario proprietario dell’immobile, a richiederne il rilascio, mediante l’esperimento di un’apposita azione di accertamento dell’insussistenza dei presupposti per il perdurare dell’occupazione dell’ex casa coniugale da parte del coniuge non proprietario della stessa, nonché da parte della prole divenuta economicamente autosufficiente.
L’indennità di occupazione deve essere corrisposta a far data dall’accertamento del venir meno delle condizioni legittimanti l’assegnazione della casa coniugale. (Marco Mariano) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. I, 22 Luglio 2015, n. 15367.


Fallimento - Comodato - Opponibilità - Esclusione.
Il contratto di comodato non è opponibile al fallimento, non essendo applicabile in via analogica la regola dell'opponibilità prevista per la locazione dall'articolo 1599 c.c.; in ogni caso, la dichiarazione di fallimento consente al curatore l'esercizio del recesso per urgente e impreveduto bisogno ai sensi dell'articolo 1809 c.c.. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Taranto, 23 Gennaio 2015.