Codice Civile


LIBRO SESTO
Della tutela dei diritti
TITOLO I
Della trascrizione
CAPO I
Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

Art. 2645

Altri atti soggetti a trascrizione
TESTO A FRONTE

I. Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall'articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'articolo 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi.


GIURISPRUDENZA

Contratto preliminare di vendita – Decreto di confisca – Sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. – Effetto retroattivo – Buona fede.
Le misure di prevenzione trascritte successivamente al contratto preliminare e all’azione giudiziaria ex art. 2932 c.c. non sono opponibili al proprietario, il cui titolo risulta sancito irrevocabilmente con sentenza costitutiva avente efficacia retroattiva – ex tunc – a far data dalla trascrizione del preliminare di vendita (cfr. Cass. S,U., 16 settembre 2015, n. 18131). (Marco Buraggi) (riproduzione riservata) Tribunale Milano, 02 Ottobre 2019.


Matrimonio - Comunione legale - Atto di straordinaria amministrazione - Atto di conferimento ex art. 2253 c.c. di un bene immobile in società personale - Mancanza del consenso dell'altro coniuge - Conseguenze - Fattispecie.
In regime di comunione legale tra i coniugi, l'atto di straordinaria amministrazione costituito dal conferimento ex art. 2253 c.c. di un bene immobile in società personale, posto in essere da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell'altro, è soggetto alla disciplina dell'art. 184, comma 1, c.c. e non è pertanto inefficace nei confronti della comunione, ma solamente esposto all'azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente nel breve termine prescrizionale entro cui è ristretto l'esercizio di tale azione, decorrente dalla conoscenza effettiva dell'atto ovvero, in via sussidiaria, dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione; ne consegue che, finché l'azione di annullamento non venga proposta, l'atto è produttivo di effetti nei confronti dei terzi. (Nella specie, la S.C. ha riconosciuto la persistente efficacia dell'atto di conferimento del locale commerciale conteso, compiuto dal coniuge in favore di una società in nome collettivo, all'atto della sua regolarizzazione, senza la partecipazione della moglie, poiché quest'ultima non aveva esercitato l'azione di annullamento nel termine quinquennale di prescrizione di cui all'art. 184 c.c., decorrente dal decesso del coniuge e dal conseguente scioglimento della comunione legale). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 15 Ottobre 2018, n. 25754.


Azienda – Trasferimento – Iscrizione nel registro delle imprese – Efficacia dichiarativa – Oneri pubblicitari ulteriori relativi ai beni che la compongono – Immobili.
Se è vero che l'art. 2556 c.c. prescrive che, per le imprese soggette all'iscrizione nel registro delle imprese, l'atto negoziale che dispone il trasferimento dell'azienda deve essere depositato per l'iscrizione nel registro, detta pubblicità ha, tuttavia, solo l'efficacia dichiarativa di cui all'art. 2193 c.c., rendendo quindi il fatto storico iscritto (la cessione dell'azienda) opponibile ai terzi, ma non vale certo a surrogare gli ulteriori oneri pubblicitari previsti dall'ordinamento che, in relazione ai conflitti sulla titolarità dei beni immobili, sanciscono la prevalenza di chi abbia trascritto per primo (art. 2644 c.c.), imponendo sempre la trascrizione di "ogni altro atto o provvedimento" (art. 2645 c.c.) che sia idoneo a produrre effetti traslativi in relazione ai suddetti beni.

Pertanto, nel caso di cessione di un’azienda che comprenda anche beni immobili, deve ritenersi che, come è necessario tenere conto delle particolari forme stabilite dalla legge per i singoli beni che compongono l'azienda (art. 2556 c.c., comma 1) - e quindi adottarsi in presenza di beni immobili l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata -, così, ai fini pubblicitari, l'atto traslativo dovrà essere sia iscritto nel registro delle imprese (rendendo opponibile ai terzi la cessione dell'azienda in relazione al complesso di beni di natura mobiliare, ivi compresi i crediti, che la compongono), sia trascritto nei registri immobiliari, al fine di assicurarne la prevalenza rispetto a qualunque altro atto avente efficacia reale che venga successivamente trascritto in relazione al medesimo compendio immobiliare. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. I, 25 Settembre 2017, n. 22280.


Scissione parziale di società - Iscrizione del Registro delle Imprese - Omessa trascrizione presso la Conservatoria dei RR.II. - Opponibilità al creditore procedente della società scissa.
La scissione di società non comporta un trasferimento di beni in senso proprio dalla scissa alla beneficiaria, ma solo la separazione del patrimonio della prima società, con l'effetto che ai fini della opponibilità al creditore procedente della società scissa non è necessaria la trascrizione dell'atto di scissione nella conservatoria dei RR.II., essendo a tal uopo sufficiente la iscrizione dell'operazione di scissione nel Registro delle Imprese. (Giuseppe Positano) (riproduzione riservata) Tribunale Lecce, 12 Luglio 2016.


Sequestro giudiziario su beni immobili – Lettura costituzionalmente orientata dell’art. 2645 c.c. in funzione delle finalità conservative e prenotative presenti anche nel sequestro giudiziario – Trascrizione – Ammissibilità

Sequestro giudiziario su beni immobili – Trascrizione indipendentemente dall’esistenza di rimedi risarcitori o di altre forme di responsabilità per atti di disposizione dei beni sequestrati in danno del sequestra trascrizione – Ammissibilità

Sequestro giudiziario su beni immobili – Funzioni di custodia e di garanzia – Trascrizione anche in caso di trascrivibilità della domanda di merito – Ammissibilità

Sequestro giudiziario su beni immobili – Trascrizione indipendentemente dall’esistenza di rimedi risarcitori o di altre forme di responsabilità per atti di disposizione dei beni sequestrati in danno del sequestrante – Lettura costituzionalmente orientata dell’art. 2645 c.c. in funzione delle finalità conservative e prenotative presenti anche nel sequestro giudiziario – Ammissibilità
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Una lettura costituzionalmente orientata dell’art. 2645 c.c. impone a fortiori, tenuto conto delle finalità conservative pur sempre presenti nella cautela a carattere prenotativo, di ritenere trascrivibile anche il sequestro giudiziario avente ad oggetto beni immobili (Luigi D’Agosto e Sonia Criscuolo) (riproduzione riservata)

La tesi della non trascrivibilità del sequestro giudiziario non appare convincente e l’esistenza di deterrenti all’alienazione del bene (azioni risarcitorie e responsabilità penale ex art. 388 c.p.) non paiono sufficienti a garantire la piena restitutio in integrum del creditore (Luigi D’Agosto e Sonia Criscuolo) (riproduzione riservata)

La funzione del sequestro giudiziario non è solo quella di custodire temporaneamente il bene, ma precipuamente quella di fornire espressa garanzia contro pericoli di alterazione, distruzione o deterioramento della cosa (cfr. art. 921 dell’abrogato codice civile del 1865) e tanto al fine di garantire la fruttuosità dell’azione di rilascio e di consegna. Se dunque questo è lo scopo del sequestro giudiziario, rileva il collegio che la misura de qua potrebbe essere svuotata in molteplici occasioni se non si ammettesse la possibilità della sua immediata trascrizione e si imponesse al sequestrante di dover attendere la fine del procedimento cautelare per poter trascrivere la domanda giudiziale. (Luigi D’Agosto e Sonia Criscuolo) (riproduzione riservata)

La tesi della non trascrivibilità del sequestro giudiziario non appare convincente e l’esistenza di deterrenti all’alienazione del bene (azioni risarcitorie e responsabilità penale ex art. 388 c.p.) non paiono sufficienti a garantire la piena restitutio in integrum del creditore. Peraltro, non esistono espressi riferimenti normativi che escludano la detta soluzione ed anzi una lettura costituzionalmente orientata dell’art. 2645 c.c. impone a fortiori, tenuto conto delle finalità conservative pur sempre presenti nella cautela a carattere prenotativo, di ritenere trascrivibile anche il sequestro giudiziario avente ad oggetto beni immobili. (Luigi D’Agosto e Sonia Criscuolo) (riproduzione riservata)
Tribunale Verona, 14 Novembre 2014.


Trust - Trascrivibilità del negozio dispositivo - Rilevanza del mutamento giuridico indipendentemente dall'effetto traslativo o meno dell'atto - Applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
In tema di trascrivibilità del negozio dispositivo di beni in trust, l'articolo 2645 c.c. impone di considerare che il legislatore ha attribuito specifica ed esclusiva rilevanza al mutamento giuridico che gli atti producono indipendentemente dalla natura dell'atto dal quale esso deriva, evidenziandosi che, pur essendo la proprietà dei beni costituiti in trust una proprietà "qualificata", gli effetti dell'atto istitutivo sembrano rientrare tra quelli considerati dal legislatore ai sensi degli articoli 2643 n. 1 e 2646 c.c., tanto che l'articolo 12 della Convenzione dell'Aja stabilisce peraltro che il trustee che desidera registrare i beni mobili e immobili attinenti avrà facoltà di richiedere la iscrizione della sua qualità di trustee o in qualsiasi altro modo che riveli l'esistenza del trust, a meno che ciò non sia vietato o sia incompatibile a norma della legislazione dello Stato nel quale la registrazione deve avere luogo. In ragione di tali considerazioni, non sussistono valide ragioni per escludere l'atto istitutivo del trust (autodichiarato o meno) dall'ambito applicativo dell'art. 2, comma 49, del decreto legge n. 262 del 2006 e ciò in quanto trattasi di tipologia negoziale che rientra pienamente nella categoria degli atti costitutivi di vincoli di destinazione di beni come tali soggetti ad imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Commissione tributaria regionale Napoli, 03 Novembre 2014.


Divorzio – Accordi negoziali – Clausola di trasferimento di immobile – Validità.
La clausola di trasferimento di un immobile tra i coniugi, contenuta nei verbali di separazione o recepita dalla sentenza di divorzio congiunto o, ancora, sulla base di conclusioni uniformi – come è accaduto nel caso di specie – è valida tra le parti e nei confronti dei terzi, essendo soddisfatta l’esigenza della forma scritta. (Adelaide Caravaglios) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 20 Agosto 2014, n. 18066.


Vendita - Patto di prelazione - Domanda giudiziale di accertamento dell'esistenza di un patto di prelazione - Trascrivibilità - Esclusione - Fondamento.
La domanda giudiziale volta ad ottenere l'accertamento dell'esistenza di un patto di prelazione in caso di vendita di un bene immobile, in assenza di una specifica previsione normativa al riguardo, non è suscettibile di essere trascritta; il patto di prelazione, infatti, non può essere assimilato al contratto preliminare, in quanto in quest'ultimo è individuabile un'obbligazione già esistente, rispetto alla quale ha senso assicurare l'effetto di prenotazione della trascrizione, effetto che non è invece collegabile al patto di prelazione, che non prevede alcun obbligo di futuro trasferimento. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 23 Marzo 2011, n. 6597.


Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Vendita - In genere - Fallimento del compratore - Proposizione di domanda di risoluzione da parte del venditore - Ammissibilità - Esclusione - Anteriore avveramento di una condizione risolutiva del contratto - Irrilevanza - Utile esperibiltà dell'azione - Esclusivamente prima della dichiarazione di fallimento.
Il principio, in forza del quale, dopo il fallimento del compratore, il venditore non può proporre domanda di risoluzione, ancorché con riguardo a pregresso inadempimento del compratore medesimo, in considerazione dell'indisponibilità dei beni già acquisiti al fallimento a tutela della "par condicio creditorum", trova applicazione anche nell'analogo caso di domanda diretta a far accertare, sempre con riguardo ad anteriore inadempimento, l'anteriore avveramento di una condizione risolutiva del contratto stesso, con la conseguenza che, anche in tale ipotesi, la domanda resta utilmente esperibile solo prima della dichiarazione di fallimento (e sempreché, vertendosi in tema di immobili, sia stata debitamente trascritta). ( V 3471/77, mass n 387040; ( V 2252/71, mass n 353075). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 09 Dicembre 1982, n. 6713.