LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1117

Parti comuni dell'edificio (1)
TESTO A FRONTE

I. Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.



_______________
(1) Articolo sostituito dall'art. 1 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013. L'articolo sostituito disponeva:

"Art. 1117 (Parti comuni dell'edificio)

I. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini."


GIURISPRUDENZA

Condominio - Parti comuni dell'edificio - Muri in posizione avanzata od arretrata rispetto a perimetro immobile o in coincidenza con proprietà esclusive - Parti comuni - Configurabilità - Fondamento.
I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., poiché determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile. Cassazione civile, sez. II, 10 Maggio 2018, n. 11288.


Opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio - Vedute - Rispetto delle distanze - Necessità - Esclusione - Fondamento - Destinazione del padre di famiglia.
In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia. Cassazione civile, sez. II, 10 Maggio 2018, n. 11287.


Contributi e spese condominiali – Spese di manutenzione (ripartizione) – Presunzione di condominialità dei canali di scarico ex art. 1117 c.c. – C.d. braga – Natura condominiale – Esclusione – Fondamento.
Premesso che, a norma dell’art. 1117 n. 3 c.c., si presumono comuni i canali di scarico solo “fino al punto di diramazione” degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, va escluso che rientri nella proprietà condominiale la c.d. braga (vale a dire, l’elemento di raccordo tra la tubatura verticale di pertinenza del singolo appartamento e quella verticale di pertinenza condominiale), atteso che la stessa, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è funzionale all’uso di tutti i condomini, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 17 Gennaio 2018, n. 1027.


Parti comuni dell'edificio - Balconi aggettanti - Comunione - Esclusione - Fondamento - Limiti - Rivestimenti ed elementi decorativi - Condizioni - Domanda di demolizione o ripristino di parti comuni -  Litisconsorzio necessario.
Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Dicembre 2017, n. 30071.


Condomino - Controversie relative alla gestione di un servizio comune o alla soddisfazione di esigenze soltanto collettive - Legittimazione esclusiva dell'amministratore - Sussistenza - Legittimazione ad agire e ad impugnare del singolo condomino - Esclusione - Fondamento - Fattispecie in tema di impugnazione della deliberazione di ripartizione di spese per un servizio comune.
Nelle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale relative alla ripartizione delle spese per le cose e per i servizi comuni, unico legittimato passivo è l’amministratore di condominio, sicchè non è ammissibile il gravame avanzato da un singolo condomino avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio, trattandosi di controversie aventi ad oggetto non i diritti su di un bene o un servizio comune, bensì la gestione di esso, e, dunque, intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale, nelle quali non v’è correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più condomini. (Nella fattispecie, la S.C., in una controversia avente ad oggetto l’impugnazione di una deliberazione assembleare relativa alla ripartizione delle spese per il servizio di auto spurgo, ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione proposto da alcuni condomini, affermando che la mancata impugnazione della sentenza da parte dell’amministratore del condominio escludeva la possibilità, ad opera dei singoli condomini, di proporre gravame). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 12 Dicembre 2017, n. 29748.


Supercondominio - Momento costitutivo - "Ipso iure et facto" - Configurabilità - Approvazione assembleare - Necessità - Esclusione - Condizioni - Pluralità di edifici condominiali - Impianti e servizi collegati a ciascuno dei fabbricati da vincolo di accessorietà necessaria - Appartenenza "pro quota" a ciascuno dei proprietari dei singoli edifici.
Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 15 Novembre 2017, n. 27094.


Condominio - Clausola attributiva dell'“uso esclusivo” su beni comuni in favore di una o più unità immobiliari in proprietà esclusiva - Incidenza sul carattere comune della proprietà dei beni - Esclusione -  Rilevanza ai fini del loro godimento, ex art. 1102 c.c. - Sussistenza - Riconducibilità al diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. - Esclusione - Effetti - Fattispecie.
L'"uso esclusivo" su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva respinto la domanda del condominio attore, tesa ad accertare che il diritto d'uso esclusivo su due porzioni del cortile, concesso con il primo atto di vendita dall'originario unico proprietario dell'intero edificio in favore di un'unità immobiliare e menzionato anche nell'allegato regolamento, non era cedibile, né poteva eccedere i trent'anni). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 13 Ottobre 2017, n. 24301.


Condominio - Complesso immobiliare originariamente appartenente ad un solo proprietario - Realizzazione in esso di due distinti condominii - Terrazza a livello di copertura dei sottostanti vani - Regime proprietario - Proprietà condominiale - Sussistenza - Derogabilità - Condizioni.
Nella controversia fra due aventi causa dall'unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni, la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un'unità immobiliare ricompresa nell'altro edificio condominiale, è da ritenersi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, a norma dell'art. 1117, n. 1), c.c., quale parte necessaria all'esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l'espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 14 Settembre 2017, n. 21340.


Condominio - Innovazioni sulla cosa comune - Consenso scritto degli altri condomini - Necessità - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta "ad substantiam". (Fattispecie relativa all'alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza "a tasca", a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Settembre 2017, n. 21049.


Beni - Pertinenze, differenze dalle cose composte - Costituzione del vincolo - Tra immobile e immobile - Bene comune goduto in maniera più proficua ed intensa da parte di un condomino - Instaurazione di un rapporto di natura pertinenziale rispetto all'unità immobiliare di proprietà esclusiva - Esclusione - Proprietà condominiale - Sussistenza - Derogabilità - Condizioni

Interpretazione clausola regolamento condominiale c.d. contrattuale attributiva uso esclusivo di area comune ad uno o più comproprietari - Criteri - Rilevanza godimento di fatto del bene comune da parte del singolo comunista al fine di accertare instaurazione rapporto di natura pertinenziale in favore di unità immobiliare di sua proprietà esclusiva - Negazione.

Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Regolamento di condominio - Contrattuale
.
Al fine di accertare se l'uso esclusivo di un'area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all'edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o più condomini, è irrilevante la circostanza che l'area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, occorrendo all'uopo un titolo di fonte negoziale (ravvisabile nel regolamento condominiale c.d. contrattuale) che conferisca al bene natura pertinenziale e la cui interpretazione presuppone un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 04 Settembre 2017, n. 20712.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Impugnazioni - Deliberazioni nulle o inesistenti - Delibera assembleare ricognitiva, a maggioranza, dei beni di proprietà esclusiva in deroga alla presunzione ex art. 1117 c.c. - Nullità - Fondamento - Unanimità - Necessità.
La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l'ambito dei beni comuni e l'estensione delle proprietà esclusive, in deroga all'articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l'acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all'uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 31 Agosto 2017, n. 20612.


Condominio negli edifici - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Impugnazioni - Impugnazione di delibera condominiale - Controversia sulla titolarità esclusiva dei beni su cui quella abbia inciso - Natura dell'accertamento - Carattere meramente incidentale - Ammissibilità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore una domanda volta ad ottenere l'accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all'amministratore, l'allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l'area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 31 Agosto 2017, n. 20612.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Terrazze, lastrici solari, logge - Terrazza a livello di copertura dei sottostanti vani - Regime proprietario - Proprietà condominiale - Sussistenza - Derogabilità - Condizioni.
La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti (ancorché appartenenti, come nella specie, ad unità immobiliari rientranti in edifici autonomi, ma tra loro materialmente congiunti) deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 23 Agosto 2017, n. 20287.


Assicurazione - Assicurazione della responsabilità civile - Limitazioni (fatti dolosi) - Clausola limitativa del rischio assicurato relativa alla conseguenza di fatti accidentali - Fatti dannosi derivanti da colpa grave - Inclusione nella copertura assicurativa - Sussistenza - Fondamento.
L'assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti meramente accidentali, dovuti, cioè, a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, per la sua stessa natura importa necessariamente l'estensione ai fatti colposi, restando escluso, in mancanza di espresse clausole limitative del rischio, che la garanzia assicurativa non copra alcune forme di colpa. Pertanto la clausola della polizza stipulata da un condominio, la quale preveda la copertura dei danni "involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di un fatto accidentale", senza contenere alcuna limitazione con riguardo a determinati gradi di colpa, fa ritenere operante la garanzia anche in ipotesi di comportamento gravemente colposo dell'assicurato, con la sola eccezione delle condotte dolose. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 11 Agosto 2017, n. 20070.


Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Conseguenze in tema di nomina dell'amministratore e di approvazione di regolamento di condominio.
Instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali e riscontrandosi la medesima situazione nel condominio cd. "minimo", ne discende che anche rispetto a quest'ultimo trova applicazione, sia per l'organizzazione interna dell'assemblea che per le situazioni soggettive dei partecipanti, la disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c., potendo pertanto in tal caso i condomini, in applicazione del principio maggioritario ed anche se in numero inferiore, rispettivamente, a quattro e dieci, nominare un amministratore ed approvare un regolamento. (Principio reso in fattispecie regolata, "ratione temporis", dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 11 Agosto 2017, n. 20071.


Cooperativa edilizia - Assegnatari non proprietari - Costituzione del condominio a seguito della consegna degli alloggi - Conseguenze - Gestione e regolamentazione di beni e servizi comuni - "Legitimatio ad causam" - Attribuzione - Al gruppo ed al suo amministratore.
In tema di edifici realizzati da cooperative edilizie, ove all'assegnazione dell'alloggio da parte della cooperativa segua la consegna dello stesso ai singoli assegnatari si origina, per fatto concludente, il condominio - la cui costituzione, pur presupponendo l'accordo di tutti gli interessati, non richiede alcuna forma speciale - con la conseguenza che la "legitimatio ad causam" per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione di beni e servizi comuni ed al recupero delle quote di spesa dovute dai singoli assegnatari per la partecipazione al godimento dei servizi di comune utilità spetta ad esso condominio ed al relativo amministratore. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Luglio 2017, n. 17581.


Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Malfunzionamento degli impianti condominiali - Condanna del condominio alla riparazione o ripristino - Esclusione - Fondamento - Conseguenze.
Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali (nella specie, l'impianto elettrico comune), che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l'uso dell'impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell'impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento, ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o il ricorso all'autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell'art. 1105, comma 4, c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 05 Luglio 2017, n. 16608.


Condominio - Parti comuni dell'edificio - Presunzione di comunione -  Alloggio del portiere - Proprietà comune - Configurabilità - Condizioni - Destinazione espressa o di fatto al momento della costituzione del condominio - Necessità.
In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un locale tra quelli indicati dall'art. 1117, n. 2., c.c. - suscettibili di utilizzazioni diverse ed anche autonome - sia comune, occorre accertare se, prima della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata, espressamente o di fatto, una destinazione del bene al servizio comune ovvero se questa gli sia stata sottratta. (Nella specie, nel riformare la sentenza impugnata, la S.C. ha ritenuto che la contestuale messa in vendita, in uno alle altre unità immobiliari, del locale originariamente adibito, da parte dell'ente pubblico proprietario dell'intero stabile, ad alloggio del portiere, ne avesse determinato la sottrazione alla sua destinazione al servizio della cosa comune). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Giugno 2017, n. 14796.


Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Validità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la legittimità di una deliberazione assembleare recettiva di una specifica clausola del regolamento contrattuale ed impositiva, a carico dei condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, dell'"obbligo di pagare la metà del contributo" per l'uso dell'impianto medesimo). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 Maggio 2017, n. 12580.


Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Impianti comuni - Riscaldamento (termosifone) - Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Nullità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, è nulla la clausola del regolamento che, in ipotesi di legittimo distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato - perché operato senza pregiudicarne il funzionamento - ponga, a carico del condomino distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, in quanto il regolamento costituisce un contratto atipico, meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento, mentre una clausola siffatta, oltre a vanificare il principale ed auspicato beneficio che il condomino mira a perseguire distaccandosi dall'impianto comune, si pone in contrasto con l'intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all'effettivo consumo, come emergente dagli artt. 1118, comma 4, c.c. (nel testo successivo alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012), 26, comma 5, della l. n. 10 del 1991 e 9, comma 5, del d.lgs. n. 102 del 2014. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 12 Maggio 2017, n. 11970.


Condominio - Parti comuni dell'edificio - Scale e androne - Oggetto di proprietà comune anche dei negozi o locali terranei con accesso dalla strada - Configurabilità - Fondamento - Conseguenze.
Le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 Aprile 2017, n. 9986.


Condominio negli edifici – Sottotetto – Proprietà comune o esclusiva – Distinzione – Criteri.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999).

Ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall'art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.

La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Firenze, con apprezzamento di fatto spettante in via esclusiva al giudice del merito, ha accertato che i locali sottotetto fossero posti in destinazione pertinenziale a servizio del terzo piano e sottratti all'uso comune. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. VI, 10 Marzo 2017, n. 6314.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Parti comuni dell'edificio – Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell’usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un’apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni.
Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 Marzo 2017, n. 6253.


Condominio negli edifici - Beni - Pertinenze, differenze dalle cose composte - Costituzione del vincolo - Spazio esterno ad edifico condominiale soggetto a vincolo pubblicistico di destinazione - Natura condominiale - Condizioni - Riparto dell'onere della prova.
L’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967, ove venga accertato che sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che poi, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura. Pertanto, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41-sexies della l. n. 1150 cit., di provare che la stessa sia compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato, trattandosi di elemento costitutivo del relativo diritto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 08 Marzo 2017, n. 5831.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Azioni giudiziarie - Rappresentanza giudiziale del condominio - Legittimazione dell'amministratore - In genere - Contratto di assicurazione stipulato dal condominio - Azione per conseguire l’indennizzo - Legittimazione dell’amministratore - Sussistenza.
Nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal condominio, l’amministratore condominiale è legittimato ad agire giudizialmente per il conseguimento dell’indennizzo, ai sensi degli artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1131 c.c., senza necessità di preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 08 Marzo 2017, n. 5832.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Amministratore - Attribuzione (doveri e poteri) - In genere - Contratto concluso dall’amministratore, avente ad oggetto spese relative a bene non rientrante tra le parti comuni - Vincolatività per i condomini - Condizioni - Fattispecie.
In tema di condominio, il contratto stipulato dall’amministratore, qualora implichi l’obbligo di sostenere le spese relative ad un bene non rientrante tra le parti comuni dell’edificio condominiale, assume efficacia vincolante nei confronti dei condomini solo in virtù di uno speciale mandato rilasciato da ciascuno di essi, ovvero della ratifica del pari proveniente da ognuno, atteso che, trattandosi di ipotesi estranea all’ambito di operatività dei poteri rappresentativi di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., è necessaria la sussistenza, in capo all’amministratore predetto, di un potere di rappresentanza convenzionale. (Fattispecie relativa ad un contratto avente ad oggetto l’assunzione di oneri di manutenzione di un cancello elettrico utilizzato dai condomini per il transito su di un’area di proprietà esclusiva di un terzo). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 08 Marzo 2017, n. 5833.


Condominio – Parti comuni dell’edificio – Solaio – Spazio esistente tra le travi – Utilizzo esclusivo del proprietario sottostante.
Nel caso di solaio sostenuto da travi che fanno parte della struttura portante del solaio stesso, la comunione tra i proprietari dei rispettivi appartamenti non si estende allo spazio esistente tra le travi che costituisce volumetria di esclusiva utilizzazione da parte del proprietario del piano sottostante.

Di conseguenza, la ristrutturazione del solaio che comprometta l'utilizzo di detto spazio (e l'abbassamento sino all'intradosso delle travi) determina un pregiudizio in capo al proprietario del vano sottostante che è di per sè risarcibile. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 14 Febbraio 2017, n. 3893.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Parti comuni dell'edificio – Presunzione di comunione – Titolo contrario – Comunione dei diritti reali – Condominio negli edifici – Parti poste a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile condominiale – Parti comuni dell’intero edificio – Presunzione – Fondamento.
Ai sensi dell'art 1117 c.c., negli edifici in condominio anche le parti poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni a tutti i condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 02 Febbraio 2017, n. 2800.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell'amministratore – In genere – Condominio degli edifici – Controversie aventi ad oggetto la riscossione degli oneri condominiali – Legittimazione ad agire e ad impugnare – Attribuzione esclusiva dell’amministratore – Sussistenza – Fondamento.
La legittimazione ad agire per il pagamento degli oneri condominiali, nonché a proporre l'eventuale impugnazione, spetta all’amministratore e non anche ai singoli condomini, poiché il principio per cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore, non trova applicazione nelle controversie aventi ad oggetto non già un diritto comune, ma la sua gestione, ovvero l'esazione delle somme a tal fine dovute da ciascun condomino, siccome promosse per soddisfare un interesse direttamente collettivo, senza correlazione immediata con quello esclusivo di uno o più partecipanti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 18 Gennaio 2017, n. 1208.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Amministratore - Attribuzione (doveri e poteri) - In genere - Assemblea dei condomini – Assemblea dei condomini - Titolarità del potere di convocazione -  Amministratore - Delegabilità - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, la convocazione dell’assemblea, ove non eseguita dai singoli condomini, può essere effettuata dall'amministratore, titolare del relativo potere, ex art. 66 disp. att. c.c., ovvero da un terzo che operi quale suo delegato, secondo il meccanismo della rappresentanza volontaria. (Nella specie, la S.C. ha cassato l’impugnata sentenza, che aveva escluso la validità della convocazione dell'assemblea ad opera del socio accomandante della società amministratrice dello stabile, senza tuttavia verificare se detta convocazione, eseguita mediante l’utilizzo di carta intestata di detta società ed apposizione, ad opera dell'accomandante, della propria sigla sulla relativa ragione sociale, fosse o meno imputabile alla società amministratrice). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 Gennaio 2017, n. 335.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Azioni giudiziarie - Rappresentanza giudiziale nel condominio - Legittimazione dell'amministratore - In genere - Domanda di accertamento della proprietà esclusiva di un bene non espressamente ricompreso nell'art. 1117 c.c. - Legittimazione passiva dell'amministratore - Sussistenza - Condizioni .
In tema di condominio negli edifici, spetta all'amministratore la legittimazione passiva per qualunque azione abbia ad oggetto parti comuni dello stabile condominiale, sicchè, ove un condomino od un terzo propongano una domanda avente ad oggetto l'accertamento della proprietà esclusiva di un bene non espressamente contemplato nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c., l’individuazione della sua natura, ai fini della sussistenza, o meno, di detta legittimazione, deve avvenire tenendo conto che la richiamata disposizione contiene un'elencazione non tassativa, ma solo esemplificativa, delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 05 Gennaio 2017, n. 133.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - In genere - Configurabilità - Pluralità di edifici orizzontali autonomi (case a schiera) - Possibilità - Condizioni - Fattispecie.
In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva escluso che la ricorrenza di un condominio - sia pure cd. minimo - in presenza di due appartamenti a schiera, facenti parte del medesimo immobile, costituito da un unico corpo di fabbrica realizzato in virtù di una sola licenza edilizia e dotato di fondamenta, strutture portanti e tetto unitari e separati tra loro in linea verticale, da terra al soffitto della mansarda, da una tramezzatura divisoria). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 Dicembre 2016, n. 27360.


Comunione e condominio – Condominio negli edifici – Presunzione – Atto costitutivo del condominio – Volontà delle parti – Indagine – Necessità.
Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione sancita dall'art. 1117 cod. civ., con riguardo ai beni in essa indicati, occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio, cioè al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se da esso emerga o meno la volontà delle parti di riservare a uno dei condomini la proprietà di beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune. Conseguentemente, quando, in occasione del primo atto di frazionamento della proprietà di un edificio, la destinazione obbiettiva di un bene potenzialmente comune non sia contrastata dal titolo, tale bene nasce di proprietà comune e la comunione sullo stesso non può più venire meno per effetto dell'occupazione senza titolo da parte di un singolo condomino. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 21 Dicembre 2016, n. 26609.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Parti comuni dell’edificio – Uso – Estensione e limiti – Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii – Apertura di un varco nel muro divisorio, per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii – Legittimità – Esclusione – Fondamento.
In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Dicembre 2016, n. 25775.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Lastrico solare di uso esclusivo - Crollo determinato da vizi e carenze costruttive dell'immobile - Responsabilità esclusiva del custode - Sussistenza - Fondamento.
La responsabilità per il crollo di un lastrico solare ad uso esclusivo, determinato da vizi e carenze costruttive dell'immobile, è ascrivibile in via esclusiva, ai sensi dell'art. 2051 c.c., al proprietario ovvero all'usuario esclusivo, in quanto il danno è conseguente a fatti che involgono la sola responsabilità del custode, e non anche la violazione di obblighi di manutenzione gravanti sul condominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 21 Novembre 2016, n. 23680.


Comunione e condominio - Cose e servizi comuni di edifici - Genesi di un condominio - Smembramento di una precedente proprietà individuale - Attribuzione in via esclusiva della proprietà di un bene.
Laddove la genesi di un condominio avvenga mediante il successivo smembramento di una precedente proprietà individuale, la volontà dei contraenti di attribuire in via esclusiva la proprietà di un bene che, per sua struttura e ubicazione, dovrebbe considerarsi comune ai condomini, deve emergere in maniera chiara e trasparente dall'atto bilaterale di trasferimento delle singole frazioni condominiali. Del resto, in assenta di un'esplicita manifestazione della volontà delle parti, all'atto meramente unilaterale dell'originario proprietario non potrebbe riconoscersi alcuna efficacia costitutiva o probatoria, potendosi al più rilevare l'esistenza di circostanze oggettive tali da escludere ragionevolmente la natura condominiale del bene, qualora i connotati strutturali o la collocazione dello stesso rendano evidente, al momento della compravendita, la destinazione nell'interesse esclusivo del proprietario originario o di un numero limitato di condomini (in tal senso, Cass., nn. 26766 del 2014; 3257 del 2004; 16292 del 2002; 11877 del 2002; 2670 del 2001; 5442 del 1999; 9221 del 1994; 9062 del 1994; 6103 del 1993; 3679 del 1987; 1806 del 1984). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 22 Giugno 2016, n. 12980.


Condominio - Regolamento - Regolamento di natura contrattuale - Divieto di adibire gli alloggi ad attività di impresa e ad uso diverso da quello di abitazione - Attività di bed & breakfast - Compatibilità.
L'attività cd. di bed & breakfast, indipendentemente dalla sua qualificazione come impresa commerciale, è compatibile con la destinazione abitativa di un immobile e non può, pertanto, ritenersi preclusa dalla disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che faccia divieto ai condomini di destinare gli alloggi ad attività di impresa e ad uso diverso da quello di abitazione. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Verona, 22 Aprile 2015.


Comunione e condominio - Azione di un condomino per l'accertamento della natura condominiale di un bene - Litisconsorzio degli altri condomini - Necessità - Esclusione - Limiti..
In tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione - con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprietà degli altri soggetti. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 13 Novembre 2013, n. 25454.


Omessa manutenzione parti comuni – Cedimenti e lesioni – Diritto soggettivo del singolo condomino a vivere in un ambiente salubre ed integro, sub specie del focolare domestico, ricomprensivo delle res comuni – Lesione – Configurabilità – Copertura costituzionale nell’art. 32 Cost. – Configurabilità – Danno da mancato e pieno godimento dell’abitazione – Configurabilità.

Onere della prova – Danno non patrimoniale – Danno/conseguenza – Cedimenti e lesioni – Idoneità ad alimentare il timore di un apprezzabile pericolo per la salute – Fatto notorio. 
.
Per quanto concerne l’ipotesi di cedimenti e lesioni, riconducibili all’attività edilizia del proprietario dell’immobile finitimo, deve ritenersi leso il diritto soggettivo  a vivere in un ambiente salubre ed integro, da intendersi come esteso al focolare domestico e che trova indiretta copertura costituzionale all’art. 32 Cost. e ciò in quanto pur non potendosi parlare di danno biologico inteso nella comune accezione di lesione della integrità psicofisica della persona, suscettibile di accertamento medico-legale; dall’altro, è innegabile il riconoscimento di un danno da mancato e pieno godimento dell’abitazione, i fenomeni fessurativi de quibus essendo destinati, in applicazione di una massima di esperienza di difficile smentita, ad incidere negativamente sulle condizioni di esistenza e di abitazione degli attori e quindi su valori costituzionalmente garantiti e protetti. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

Sotto il profilo probatorio e in applicazione del principio consacrato dalle Sezioni Unite per cui il danno non patrimoniale è sempre un danno - conseguenza, costituisce fatto notorio (e che, pertanto, non necessita di  specifici riscontri probatori) che cedimenti e lesioni sono idonei ad alimentare il timore di un apprezzabile pericolo per la salute di coloro che siano costretti ad abitare in ambienti di tal fatta. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)
Tribunale Brindisi, 26 Marzo 2013.


Divisione - Divisione di immobile - Concetto di comoda divisibilità - Facoltà dei condividenti di goderle liberamente ed autonomamente - Conservazione della destinazione del bene - Deprezzamento delle singole quote in modo considerevole.

Divisione - Divisione di immobile - Concetto di comoda divisibilità - Consistenza originaria del bene comune - Rilevanza.

Consulenza tecnica d'ufficio - Osservazioni critiche formulate per la prima volta in sede di comparsa conclusionale - Divieto - Violazione del diritto del contraddittorio e del diritto alla difesa.
.
Affinchè un immobile possa ritenersi comodamente divisibile, è indispensabile, dal punto di vista strutturale, che sia possibile frazionarlo suddividendolo in quote che, oltre a potersi determinare in modo non eccessivamente oneroso dal punto di vista tecnico, siano idonee a consentire, per i condividenti, di goderne liberamente ed autonomamente; inoltre, è parimenti imprescindibile, stavolta dal punto di vista economico-funzionale, che l’originaria destinazione del bene, per come normalmente utilizzato, non venga incisa dalla divisione né che, per effetto di essa, le singole quote, se paragonate al valore dell’intero, vengano deprezzate in modo considerevole. (Gianluca Cascella) (riproduzione riservata)

Il criterio della comodità d’uso previsto l’art. 1119 c.c. quale parametro per accertare la divisibilità o meno delle parti comuni, impone di prendere in considerazione, innanzitutto, la consistenza originaria del bene comune, sia dal punto di vista funzionale – da privilegiare rispetto quello meramente materiale – sia dal punto di vista delle utilità che, per effetto della divisione, ciascun singolo condomino ricaverebbe, paragonandole a quelle che, al contrario, ciascuno poteva ricavare dalle stesse prima della divisione. (Gianluca Cascella) (riproduzione riservata) 

E’ precluso alle parti formulare osservazioni critiche alla consulenza tecnica d’ufficio per la prima volta in sede di comparsa conclusionale, stante la funzione di tale atto di illustrare le difese già formulate, che non consente, pertanto, di introdurre per la prima volta con esso nuovi temi di indagine e discussione, poiché tanto avverrebbe in violazione del principio del contraddittorio e del diritto alla difesa, per cui legittimante il giudice, se proposte, può ignorarle tamquam non esset, senza incorrere in errori. (Gianluca Cascella) (riproduzione riservata)
Appello Napoli, 17 Luglio 2012.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Terrazze, lastrici solari, logge - Balconi aggettanti - Comunione - Esclusione - Fondamento - Limiti - Rivestimenti ed elementi decorativi - Condizioni - Fattispecie relativa a fioriere poste all'esterno delle ringhiere con funzione di parapetto..
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile). Cassazione civile, sez. II, 30 Aprile 2012, n. 6624.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Sopraelevazione - Indennizzo - Indennità di sopraelevazione - Realizzazione di nuovo piano o nuova fabbrica - Necessità - Esclusione - Opere consistenti nell'aumento delle superfici e dei volumi - Sufficienza - Determinazione - Incremento del diritto di comproprietà sulle parti comuni - Principio di proporzionalità - Applicabilità..
L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma cod. civ.. Cassazione Sez. Un. Civili, 30 Luglio 2007, n. 16794.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - In genere (nozione, distinzioni) - Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione..
La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Cassazione Sez. Un. Civili, 31 Gennaio 2006, n. 2046.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Mancata manutenzione del lastrico solare - Danni derivati a terzi - Ripartizione fra tutti i condomini, quali inadempienti all'obbligo di conservazione, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126 cod.civ. - Necessità..
Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. Cassazione Sez. Un. Civili, 29 Aprile 1997, n. 3672.