Codice del Condominio


LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1127

Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
TESTO A FRONTE

I. Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

II. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

III. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

IV. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.


GIURISPRUDENZA

Art. 1127 c.c. – Presupposti di applicazione – Sopraelevazione rispetto ad un immobile di proprietà esclusiva costruito in tutto o in parte fuori terra – Applicazione in favore di locali interrati – Esclusione

Presupposti di applicazione – Al supercondominio – Esclusione – Fondamento
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L'art. 1127 c.c. costituisce norma speciale che presuppone l'esistenza di un edificio, per tale intendendosi la costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, sulla quale venga eseguita, a cura del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare di copertura, una sopraelevazione. La disposizione non è applicabile, pertanto, al manufatto edificato sulla soletta di copertura di un garage interrato, a prescindere dal regime di proprietà dello stesso.

L'art. 1127 c.c., presupponendo l'esistenza di un edificio, ovverosia di costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, non rientra tra le norme applicabili al cd. supercondominio, che ricorre quando più condomini, tra loro autonomi, abbiano in comune alcuni beni o spazi a loro volta assoggettati a regime di condominialità, né nella altre ipotesi previste dall'art. 1117 bis c.c., essendo necessaria la prova, da parte di colui che invoca l'indennizzo, che la proprietà sia collocata nella colonna d'aria interessata dall'intervento, e quindi al di sotto dell'area sopraelevata, sul presupposto che tale colonna sia di proprietà condominiale. (massima ufficiale)
Cassazione civile, sez. II, 16 Febbraio 2022, n. 5023.


Realizzazione, sulla terrazza condominiale, di un torrino collegato all'immobile di proprietà esclusiva - Uso legittimo del bene comune ex art. 1102 c.c. - Esclusione - Fondamento.
In tema di pari uso della cosa comune, la costruzione su una terrazza condominiale, da parte di un condomino, di un torrino che contiene una scala a chiocciola e crea un accesso diretto riservato, collegato all'unità immobiliare in proprietà esclusiva, oltre a poter determinare l'appropriazione, da parte di detto condomino, della superficie del torrino, costituisce una modifica strutturale del terrazzo - non riconducibile, peraltro, all'esercizio del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. - rispetto alla sua primitiva configurazione, risultandone alterata unilateralmente la funzione e la destinazione della porzione occupata, siccome assoggettata ad un uso estraneo a quello originario comune, che viene perciò soppresso, con violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento spettanti agli altri condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 24 Dicembre 2021, n. 41490.


Aspetto architettonico dell’edificio - Nozione - Valutazione del giudice di merito - Incensurabilità in cassazione - Limiti.
Il concetto di "aspetto architettonico" dell'edificio, come tutti quelli elaborati dalle scienze idiografiche (qual è, appunto, l'architettura), che non poggiano su leggi generalizzabili, ma studiano oggetti singoli, non è connotato dall'assolutezza dell'inferenza induttiva tipica delle scienze che, al contrario, elaborano frequenze statistiche direttamente rilevanti per l'accertamento del fatto litigioso. Si tratta, perciò, di nozione che la legge configura con disposizione delineante un modulo generico, il quale richiede di essere specificato in sede interpretativa, mediante l'accertamento della concreta ricorrenza, nella vicenda dedotta in giudizio, degli elementi che integrano il parametro normativo, ponendosi sul piano del giudizio di fatto, demandato al giudice di merito e, come tale, incensurabile in cassazione, se privo di errori logici o giuridici. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 22 Ottobre 2021, n. 29584.


Magistratura – Responsabilità civile – Responsabilità per concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo – Omessa verifica della idoneità della fideiussione.
In caso di comportamento colposo di un soggetto idoneo a cagionare un danno, la condotta dolosa di altro soggetto che non si ponga come autonoma, eccezionale ed atipica rispetto alla serie causale già in atto, non è idonea ad interrompere il nesso causale con l’evento dannoso, ma potrà, al più, assumere rilievo solo sul piano della selezione delle conseguenze dannose risarcibili.

In materia di illecito aquiliano, l’accertamento del nesso di causalità materiale, in relazione all’operare di più concause ed all’individuazione di quella cd. "prossima di rilievo" nella verificazione dell’evento dannoso, forma oggetto di un apprezzamento di fatto del giudice di merito che è sindacabile in sede di legittimità, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), sotto il profilo della violazione delle regole di diritto sostanziale recate dagli artt. 40 e 41 c.p. e art. 1127 c.c., comma 1.

La concessione della provvisoria esecuzione deve essere sempre preceduta (e non seguita) dalla verifica della corrispondenza dell’offerta cauzione all’entità degli oggetti indicati dell’art. 648 c.p.c., comma 2. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. III, 22 Febbraio 2021, n. 4662.


Tetto condominiale - Trasformazione del tetto, da parte del condomino del piano sottostante, in terrazza di uso esclusivo - Liceità - Condizioni e limiti.
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 Gennaio 2021, n. 2126.


Opere su parti comuni realizzate sull’ultimo piano – Realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche – Differenze – Disciplina applicabile.
Le opere realizzate da un condomino su parti comuni poste all'ultimo piano di un edificio comportano l'applicazione della disciplina di cui all'art. 1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero, dell'art. 1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini. Costituisce, viceversa, sopraelevazione, disciplinata dall'art. 1127 c.c., la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, nonché la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 15 Giugno 2020, n. 11490.


Limiti - Condizioni statiche - Portata - Accertamento di fatto riservato al giudice di merito

Divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio - Portata - Normativa antisismica - Carattere integrativo dell'art. 1127, comma 2, c.c. - Conseguenze
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Il limite delle condizioni statiche dell'edificio, cui l'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano, è espressione di un divieto assoluto, al quale è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione. Ne consegue che le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato.

Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (massima ufficiale)
Cassazione civile, sez. II, 29 Gennaio 2020, n. 2000.


Aspetto architettonico dell'edificio - Rilevanza - Previsioni regolamento condominiale di natura contrattuale - Incidenza.
In materia di condominio negli edifici, la sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. è preclusa non solo se le condizioni statiche non la permettano, ma anche se risulti lesiva dell'aspetto architettonico dell'edificio, dovendosi tenere conto, ai fini della valutazione di compatibilità con le caratteristiche stilistiche dell'immobile, pure delle previsioni del regolamento condominiale di natura contrattuale, eventualmente più restrittive. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 18 Aprile 2019, n. 10848.


Condominio - Rappresentanza giudiziale del condominio - Legittimazione dell'amministratore - Azione volta alla demolizione della sopraelevazione eseguita dal condomino sull'ultimo piano dell'edificio, alterando l'estetica del medesimo - Legittimazione attiva dell'amministratore, ex art. 1130, n. 4, c.c. - Sussistenza - Fondamento.
L'amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino alterandone l'estetica della facciata, perché tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all'art. 1130, n. 4, c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 24 Luglio 2017, n. 18207.


Condominio edilizio – Pregiudizio all’aspetto architettonico – Facciata principale – Distinzione – Irrilevanza.
Al fine di valutare il pregiudizio all’aspetto architettonico, non ha rilevanza la distinzione fra la facciata principale e le altre facciate dell'edificio, in quanto, nell'ambito del condominio edilizio, le facciate stanno ad indicare l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico; la facciata rappresenta, quindi, l'immagine stessa dell'edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 28 Giugno 2017, n. 16258.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Sopraelevazione - In genere - Condominio - Indennità di sopraelevazione - Natura - Responsabilità da atto lecito - Conseguenze.
La domanda volta al conseguimento dell'indennità ex art. 1127, comma 4, c.c. fonda su di un debito per responsabilità da atto lecito del proprietario dell'ultimo piano che, realizzando la sopraelevazione, abbia aumentato il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio e, pertanto, non include, neppure implicitamente, la richiesta risarcitoria derivante dalla compromissione statica o architettonica dell'edificio, ovvero dalla diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti, azione che origina, al contrario, da fatto illecito di detto proprietario, ex art. 2043 c.c., e della quale la prima suppone, anzi, l'accertata inesistenza dei presupposti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 15 Novembre 2016, n. 23256.


Aspetto architettonico dell'edificio - Decoro architettonico - Complementarità - Conseguenze.
In materia di condominio negli edifici, le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 25 Agosto 2016, n. 17350.


Comunione e condominio - "Altana" - Qualificazione giuridica - Fabbrica in sopraelevazione - Esclusione - Valutazione ex art. 1102 cod. civ. - Necessità..
L'altana (loggetta sopratetto tipica degli edifici veneziani), non integra sopraelevazione agli effetti dell’art. 1127 cod. civ. e deve essere qualificata come forma d’uso del tetto, da valutare ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.. Cassazione civile, sez. II, 28 Febbraio 2013, n. 5039.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Sopraelevazione - Indennizzo - Indennità di sopraelevazione - Realizzazione di nuovo piano o nuova fabbrica - Necessità - Esclusione - Opere consistenti nell'aumento delle superfici e dei volumi - Sufficienza - Determinazione - Incremento del diritto di comproprietà sulle parti comuni - Principio di proporzionalità - Applicabilità..
L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma cod. civ.. Cassazione Sez. Un. Civili, 30 Luglio 2007, n. 16794.