Condominio - Avviso di convocazione dell'assemblea condominiale inviato mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario - Rispetto del termine ex art. 66 disp. att. c.c. - Onere della prova a carico del condominio - Contenuto.
In tema di condominio, l’avviso di convocazione dell'assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c. (nel testo applicabile “ratione temporis”), è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all’indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c., con l’ulteriore conseguenza che, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 06 Ottobre 2017, n. 23396. Segue...

Condominio negli edifici - Compenso dell'amministratore - Indicazione della voce di spesa nell'ordine del giorno - Necessità - Esclusione - Fondamento.
In tema di condominio, la mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione del compenso a favore dell’amministratore non determina la violazione del diritto di informazione preventiva dei convocati e, dunque, l’invalidità della delibera, atteso che tale compenso rappresenta, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c., una spesa a carico del condominio e, dunque, una voce del relativo bilancio, suscettibile di approvazione in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 21 Settembre 2017, n. 21966. Segue...

Condominio negli edifici – Convocazione dell’assemblea – Modalità – Avviso affisso nella bacheca del condominio – Invalidità.
La convocazione dell’assemblea condominiale deve avvenire nelle forme indicate dall’art. 66 disp. att. c.c. e non può essere effettuata mediante avviso affisso nella bacheca del condominio. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Milano, 27 Marzo 2017. Segue...

Condominio - Assemblea - Convocazione - Fattispecie.
La comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che ciascun condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia.

Nel caso di specie, non si trattava di stabilire se l'avviso di convocazione (firmato dal socio accomandante invece che dal socio accomandatario della società amministratrice del condominio) avesse raggiunto il proprio scopo di rendere edotto i condomini della data, dell'ora e dell'ordine al giorno dell'assemblea, ma di stabilire se la convocazione dell'assemblea provenisse dall'amministratore condominiale, vale a dire dall'unico soggetto, oltre ai singoli condomini, titolare del potere di convocazione ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 10 Gennaio 2017, n. 335. Segue...

Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Amministratore - Attribuzione (doveri e poteri) - In genere - Assemblea dei condomini – Assemblea dei condomini - Titolarità del potere di convocazione -  Amministratore - Delegabilità - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, la convocazione dell’assemblea, ove non eseguita dai singoli condomini, può essere effettuata dall'amministratore, titolare del relativo potere, ex art. 66 disp. att. c.c., ovvero da un terzo che operi quale suo delegato, secondo il meccanismo della rappresentanza volontaria. (Nella specie, la S.C. ha cassato l’impugnata sentenza, che aveva escluso la validità della convocazione dell'assemblea ad opera del socio accomandante della società amministratrice dello stabile, senza tuttavia verificare se detta convocazione, eseguita mediante l’utilizzo di carta intestata di detta società ed apposizione, ad opera dell'accomandante, della propria sigla sulla relativa ragione sociale, fosse o meno imputabile alla società amministratrice). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 Gennaio 2017, n. 335. Segue...

Deliberazione di assemblea condominiale – Domanda giudiziale di annullamento per mancata convocazione – Emendatio libelli e annullamento per intempestività – Consentita – Nuova assemblea con medesimo ordine del giorno della precedente non celebrata – Nuovo e tempestivo avviso di convocazione – Necessità .
Proposta la domanda di annullamento della deliberazione di assemblea condominiale per mancata convocazione, l’attore può emendarla, a fronte della produzione in giudizio dell’avviso di convocazione, protestando l’intempestività della convocazione stessa, poiché la prima e la seconda doglianza hanno il medesimo tema d’indagine, costituito dalla contestazione della regolare costituzione dell’assemblea.

Qualora non venga celebrata un’assemblea in prima e in seconda convocazione e si decida di riaggiornarla col medesimo ordine del giorno, l’amministratore è comunque tenuto a riconvocare tempestivamente i condomini, sotto pena di annullabilità della deliberazione, non essendo prevista dalla legge una convocazione successiva alla seconda e dovendosi considerare la stessa alla stregua di una nuova assemblea che, di conseguenza, non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati. (Antonino Di Somma) (riproduzione riservata) Appello Napoli, 04 Marzo 2016. Segue...

Condominio negli edifici - Invalidità della delibera assembleare - Nullità e annullabilità - Distinzione.
In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi “nulle” le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi “annullabili” le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 01 Aprile 2014. Segue...