Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 25966 - pubb. 01/10/2021

Conformazione strutturale del frazionamento dell’ipoteca concessa a garanzia di mutuo fondiario

Cassazione civile, sez. VI, 08 Settembre 2021, n. 24161. Pres. Acierno. Est. Dolmetta.

Mutuo fondiario – Ipoteca – Frazionamento – Mancata cooperazione da parte della banca

Secondo la vigente disciplina del testo unico bancario (art. 39, commi 6-bis e 6-ter), che disciplina termini e modalità del frazionamento dell’ipoteca concessa a garanzia del mutuo fondiario anche per il caso di c, la conformazione strutturale di tale frazionamento (e della connessa suddivisione in quote del finanziamento), è quella di diritto proprio del mutuatario e del terzo acquirente accollante, e non, invece, quella di atto unilaterale di rinuncia del creditore all’indivisibilità della garanzia.

La realizzazione del diritto del mutuatario e del terzo acquirente al frazionamento dell’ipoteca fondiaria può realizzarsi secondo un’articolazione bifasica: la quale può concretizzarsi, in primo luogo, fisiologicamente, con la cooperazione del creditore e, in secondo luogo, in mancanza di tale cooperazione, per mezzo di altra, coattiva, modalità di soddisfacimento del diritto.

Di conseguenza, il provvedimento presidenziale di cui all’art. 39, comma 6-ter tub, lungi dal limitarsi alla individuazione del notaio incaricato del frazionamento, contiene l’accertamento definitivo (rebus sic stantibus) dei presupposti nonché delle condizioni del “diritto al frazionamento” e possiede per sé una funzione attuativa del diritto ivi accertato. (massima ufficiale)

Fatto

1.- X.El., M.C.D., Z.L. (come rappresentata da Z.M., quale suo procuratore generale), *, *, Pi.Gi. e *, nella loro veste di "titolari di contratti preliminari di assegnazione trascritti", hanno convenuto avanti al Tribunale di Roma la Cooperativa Edilizia *, per ottenere il trasferimento ex art. 2932 c.c. degli immobili loro rispettivamente assegnati, nonché la s.p.a. Banca Intesa, quale creditore della Cooperativa a titolo di mutuo fondiario, per ottenere i provvedimenti di cui all'art. 39, comma 6 ter, TUB.

Per quanto qui in diretto interesse, Il Tribunale di Roma, con provvedimento datato 6 agosto 2018, ha nominato il notaio per l'esecuzione in via coattiva della suddivisione del debito e del frazionamento dell'ipoteca previsti dalla normativa di cui all'art. 39 TUB.

2.- La s.p.a. Banca Intesa ha proposto reclamo avverso questo provvedimento. La Corte di Appello di Roma ha accolto il reclamo così proposto con decreto depositato in data 14 dicembre 2018.

3.- La Corte territoriale ha rilevato, in particolare, che, "quantomeno a norma dell'art. 1273 comma 1 c.c., il creditore può - non deve - aderire alla convenzione tra il debitore e il terzo (l'assegnatario dell'immobile), sotto il profilo che è pur sempre necessario che la banca mutuante contratti misura, condizioni e oneri dell'accollo con il singolo assegnatario divenuto proprietario ai sensi dell'art. 2932 c.c.".

"Mancando dunque il contratto tra la banca mutuante e i singoli assegnatari circa l'accollo del mutuo" - così si è concluso -, "il reclamo va accolto dovendosi revocare il provvedimento impugnato".

4.- Avverso questo provvedimento gli indicati assegnatari degli immobili propongono ricorso per cassazione, affidandolo a un motivo.

Resiste, con controricorso, Banca Intesa, che pure solleva eccezione di inammissibilità del ricorso.

5.- La resistente ha anche depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c. (appare frutto di un mero refuso grafico, invero, l'intestazione di questa memoria alla "s.p.a. UniCredit").

6.- Il ricorso assume la violazione dell'art. 39, comma 6 ter, TUB, sostenendo che il provvedimento impugnato "appartiene a quelli a carattere definitivo e decisorio, in quanto esso nega il diritto soggettivo dell'assegnatario a ottenere il frazionamento del mutuo e lo fa attraverso un'interpretazione illegittima dell'art. 39, comma 6 ter, TUB".

Il decreto della Corte d'Appello - così si rileva - "dichiara che il terzo acquirente può chiedere il frazionamento ex art. 39 TUB solo a seguito e in forza di un contratto di accollo di mutuo stipulato con l'istituto mutuante. Il che vorrebbe dire" - si puntualizza - "che il rimedio del frazionamento coattivo stabilito dalla norma in parola sarebbe stato concepito come mera esercitazione teorica, perché non si vede per quale motivo la banca, dopo essersi accordata con il terzo acquirente sulla quota di accollo, dovrebbe rifiutargli il frazionamento dell'ipoteca per porzione corrispondente".

7.- L'eccezione sollevata dal controricorrente assume l'"inammissibilità del ricorso ex art. 111 Cost. - difetto di decisorietà e definitività del decreto della Corte di Appello di Roma".

"Il provvedimento impugnato" - si precisa in proposito - "non risulta affatto essere ablativo o pregiudizievole di alcun (asserito) diritto dei ricorrenti in ordine alla ripartizione del finanziamento e della correlata quota di ipoteca gravante sulle singole unità immobiliari".

8.- In relazione all'eccezione di inammissibilità appena richiamata, va prima di tutto osservato come non possa essere considerata precedente in termini la pronuncia emessa da Cass., 21 giugno 2013, n. 15685.

Tale sentenza - nel dichiarare il provvedimento considerato privo di "contenuto decisorio, non essendo idoneo a incidere sul diritto al frazionamento del finanziamento e della correlativa garanzia ipotecaria" - fa riferimento e si rivolge, infatti, a un provvedimento di oggetto e contenuto decisamente diverso da quello qui invece in discussione.

Nella specie colà esaminata, il ricorso per cassazione attiene al provvedimento con cui la "Corte di appello, ritenuto che il provvedimento del Presidente delegato del Tribunale di Roma era stato emesso senza la presenza di tutti i necessari contraddittori, ha rimesso gli atti al primo giudice".

Nel caso presente, per contro, il proposto ricorso riguarda il provvedimento direttamente inteso a dar corso alla prescrizione dell'art. 6 ter TUB ("qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6 bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del Tribunale nella cui circoscrizione è situato l'immobile, il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio...").

9.- Per il tipo di provvedimento che qui è concretamente in analisi, può essere di giovamento ricordare che, nella versione originaria del testo unico del 1993, dell'art. 39, il comma 6 si limitava a evocare un "diritto" del debitore e del terzo acquirente "alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia" (così riprendendo e sostanzialmente ricalcando - ricorda la pronuncia di Cass., 28 marzo 2008, n. 7453 - una formula già proposta nella L. n. 175 del 1991, art. 5).

In un simile sistema, che pur stava evolvendo rispetto al passato, si mostrava ancora corretto impostare il tema del(la suddivisione del debito e del)frazionamento dell'ipoteca a servizio di mutuo fondiario in termini di atto di "rinuncia" del creditore garantito alla regola della c.d. "indivisibilità dell'ipoteca" e così focalizzare lo stesso su un "atto unilaterale" posto in essere da questi, "anche se dovuto a richiesta dell'avente diritto" e dotato di "contenuto vincolato" (cfr. sempre la già citata Cass., n. 7453/2013).

10.- La successiva evoluzione della normativa di riferimento è tuttavia venuta e immutare questo stato di cose.

In particolare, la norma del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 7 oltre a rivisitare il testo dell'art. 6, ha propriamente inteso ridisegnare la struttura conformativa del preesistente diritto al frazionamento dell'ipoteca, a mezzo dell'introduzione dell'art. 39, commi 6 bis, 6 ter e 6 quater, testo unico: così stabilendo in modo preciso termini, modi e contenuti vincolati del dovuto frazionamento e prevedendo, inoltre, una positiva modalità di realizzazione del(la suddivisione del debito e del) frazionamento della garanzia per il caso in cui banca non vi abbia provveduto, secondo quanto per contro impostole dalla legge (nel ricorrere di determinate condizioni).

Tale mutamento normativo - non è privo di rilevo segnalare non si pone solo (o tanto) come strumento di protezione del debitore del mutuo e dei terzi acquirenti delle singole unità abitative, risultando altresì (se non soprattutto) funzionale ad agevolare l'effettiva commercializzazione degli immobili gravati dalla garanzia ipotecaria: così perseguendo in modo peculiare lo scopo di facilitare il rimborso fisiologico del credito erogato dalla banca mutuante, in luogo di un rientro dall'esposizione realizzato per il mezzo dell'effettuazione di vendite forzate dei beni assoggettati a garanzia.

Sì che l'istituto del frazionamento dell'ipoteca viene in via ulteriore ad allontanarsi da una prospettiva fissata su un atto unilaterale di rinuncia del creditore all'indivisibilità della garanzia reale, per perseguire sempre più l'ottica dell'effettiva realizzazione del diritto di suddivisione e frazionamento del debitore e del terzo acquirente.

11.- Ne segue che, nel periodo attuale, il complessivo sistema del frazionamento ipotecario del mutuo fondiario risulta marcatamente differente - come non si è mancato di mettere in luce in dottrina - da quello previgente.

In presenza delle condizioni stabilite dalla legge dunque, se la banca non gode oggi di discrezionalità nello svolgimento della relativa attività, pure risulta predisposta un'apposita procedura di (suddivisione e) frazionamento per il caso di inerzia della medesima; procedura che, per sua propria natura, può anche prescindere dalla partecipazione del creditore bancario.

Più precisamente, dal combinato disposto dell'art. 39, commi 6 bis e 6 ter, TUB emerge che, nell'attuale, il diritto (del debitore, del terzo acquirente o assegnatario) all'effettivo conseguimento della suddivisione del debito e del frazionamento della garanzia possiede un'articolazione bifasica: all'esecuzione affidata alla cura del creditore potendo così "subentrare", nel difetto della medesima, altra e coattiva modalità di soddisfacimento del detto diritto.

12.- Ciò posto, ben potrebbe apparire riduttivo, allora, ritenere che oggetto del provvedimento presidenziale, di cui all'art. 39 TUB, comma 6 ter sia quello di mera designazione di un notaio per provvedere all'effettuazione della suddivisione e del frazionamento.

In realtà, la detta nomina appare possedere, nel contesto della disciplina complessivamente espressa nell'art. 39 TUB, commi 6 ss. una funzione attuativa e conseguente all'avvenuto svolgimento di un precedente (in via logica) - e centrale accertamento.

Che, per l'appunto, consiste nella verifica relativa alla compiuta sussistenza di tutte le condizioni sulla base delle quali il frazionamento può e deve essere realizzato nell'assenza della pur dovuta attività della banca creditrice: nel compiuto riscontro, perciò, delle condizioni che comportano il transito dalla prima fase, come affidata a una gestione creditoria, alla seconda, di attuazione coattiva della pretesa.

Con la conseguenza ulteriore che l'accertamento così compiuto dal decreto presidenziale sembra pure proporsi come definitivo, nel limite e segno della situazione fattuale così determinatasi: potendo lo stesso essere nel caso rimesso in discussione solo da sopravvenute e determinanti circostanze di fatto (sulla ricorribilità per cassazione dei provvedimenti c.d. definitivi rebus sic stantibus v., da ultimo, la pronuncia di Cass., 24 gennaio 2020, n. 1668).

13.- Fermata questa somma di rilievi, il Collegio non può non constatare, in via ulteriore, la peculiare delicatezza e complessità delle problematiche che la questione della suddivisione del debito e del frazionamento dell'ipoteca, viene a sollevare. Come pure occorre tenere conto - è anche da sottolineare - della peculiare rilevanza della questione, anche in ragione della diffusione che nell'operatività attuale hanno i mutui fondiari concernenti, secondo il testo dell'art. 39, comma 6, TUB, "edifici o complessi condominiali, per i quali può ottenersi l'accatastamento delle singoli porzioni che lo costituiscono".

A norma dell'art. 380 bis c.p.c., comma 3, il Collegio ritiene, pertanto, di non potere ravvisare evidenze decisorie tali da consentire la definizione del ricorso presso la c.d. sezione filtro, sicché lo stesso deve essere avviato alla discussione in pubblica udienza presso la sezione che è tabellarmente competente.

P.Q.M.

La Corte dispone la rimessione del ricorso alla pubblica udienza della Sezione Prima.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta Sezione civile, il 19 gennaio 2021.

Depositato in Cancelleria il 8 settembre 2021.