LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO I
Della comunione in generale

Art. 1102

Uso della cosa comune
TESTO A FRONTE

I. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

II. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.


GIURISPRUDENZA

Condominio - Eliminazione delle barriere architettoniche - Installazione di un ascensore su area comune - Diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione - Facoltà del singolo condomino.
In tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la L. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico, volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici (Cass. 7938/2017), sicchè, avuto riguardo al pregiudizio lamentato dal compossessore, l' installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1: deve pertanto tenersi conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche: si tratta infatti di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.

L'installazione di un ascensore rientra dunque nei poteri dei condomini (Cass. 14096/2012) rendendosi unicamente necessario verificare il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c. (Cass. 7938/2017). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 12 Aprile 2018, n. 9101.


Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune - Costituzione diritto di superficie - Idoneità - Esclusione - Effetti - Preclusione "ius tollendi" - Sussistenza - Fondamento.
In tema di accessione, il consenso alla costruzione eseguita da uno dei comproprietari del suolo, manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, preclude l'esercizio dello "ius tollendi". Peraltro, ove tale diritto non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sostenute per l'edificazione dell'opera. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 16 Febbraio 2018, n. 3873.


Condominio - Accessione - Costruzione su suolo comune da parte di comproprietario - Acquisto per accessione dei comproprietari non costruttori - Sussistenza - Condizioni.
La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari dell'immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 16 Febbraio 2018, n. 3873.


Condominio - Parti comuni dell'edificio - Uso - Criteri ex art. 1102 c.c. - Ulteriori restrizioni poste dal regolamento condominiale o da deliberazione assembleare - Legittimità - Limiti.
L'art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il "quorum" prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 Gennaio 2018, n. 2114.


Limitazioni legali della proprietà nel condominio - Applicabilità norme sulle distanze - Condizioni - Contrasto fra disciplina generale sulle distanze e normativa speciale sulla comunione - Prevalenza della disciplina in materia di comunione - Fondamento - Limiti.
La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 19 Dicembre 2017, n. 30528.


Condominio - Clausola attributiva dell'“uso esclusivo” su beni comuni in favore di una o più unità immobiliari in proprietà esclusiva - Incidenza sul carattere comune della proprietà dei beni - Esclusione -  Rilevanza ai fini del loro godimento, ex art. 1102 c.c. - Sussistenza - Riconducibilità al diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. - Esclusione - Effetti - Fattispecie.
L'"uso esclusivo" su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva respinto la domanda del condominio attore, tesa ad accertare che il diritto d'uso esclusivo su due porzioni del cortile, concesso con il primo atto di vendita dall'originario unico proprietario dell'intero edificio in favore di un'unità immobiliare e menzionato anche nell'allegato regolamento, non era cedibile, né poteva eccedere i trent'anni). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 13 Ottobre 2017, n. 24301.


Condominio - Innovazioni sulla cosa comune - Consenso scritto degli altri condomini - Necessità - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta "ad substantiam". (Fattispecie relativa all'alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza "a tasca", a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Settembre 2017, n. 21049.


Condominio - Innovazioni ex art. 1120 c.c. e modificazioni ex art. 1102 c.c. - Nozioni - Differenze di carattere oggettivo e soggettivo.
In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 04 Settembre 2017, n. 20712.


Condominio – Pari godimento della cosa comune – Impianto che impedisca l'installazione di analogo apparecchio da parte degli altri condomini.
Sussiste la violazione della norma che prescrive il pari godimento della cosa comune nel caso in cui un impianto (nel caso di specie di condizionamento dell'aria) occupi il 60% della superficie disponibile, impedendo l'installazione di analogo apparecchio da parte degli altri condomini.

In mancanza del consenso di quest'ultimi o di un loro comportamento inerte (Cass. 9 febbraio 2015, n. 2423), l'installazione costituisce, pertanto, una lesione del loro diritto, né d'altronde può richiamarsi la giurisprudenza di questa Corte sul godimento turnario o differenziato nel tempo e nello spazio, giacché la stabilità dell'installazione altera definitivamente il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione (Cass. n. 7466/2015). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 13 Luglio 2017, n. 17400.


Condominio negli edifici – Uso del bene comune da parte del singolo condomino – Conformazione strutturale del fabbricato – Atto di utilizzazione della cosa comune non consentita – Criteri di valutazione.
Il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato. Pertanto, perché le opere realizzate dal singolo condomino sul lastrico solare comune, al servizio esclusivo del proprio appartamento, concretino un atto di utilizzazione della cosa comune non consentita dall'art. 1102 c.c., occorre accertare se la collocazione dei denunciati manufatti abbia comportato una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini, con limitazione del piano di calpestio e compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari; ovvero se, al contrario, la non significativa portata delle modifiche realizzate e l'adeguatezza dell'intervento abbiano lasciato intatta la destinazione principale del bene. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 28 Giugno 2017, n. 16260.


Condominio - Uso della cosa comune - Estensione e limiti - Destinazione della cosa comune - Occupazione stabile e pressoché integrale di un "volume tecnico" dell'edificio condominiale - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un "volume tecnico" dell'edificio condominiale (nella specie, il locale originariamente destinato ad accogliere la caldaia centralizzata), mediante il collocamento in esso di attrezzature e impianti fissi, funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 23 Giugno 2017, n. 15705.


Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Uso - In genere - Disciplina dell'art. 1102 Cod. Civ. - Applicabilità ai rapporti tra proprietà individuali e beni condominiali finitimi - Esclusione.
Il principio di cui all'art 1102 c.c. sull'uso della cosa comune consentito al partecipante non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali (e loro accessori) e beni condominiali finitimi, che sono disciplinati dalle norme attinenti alle distanze legali ed alle servitù prediali, ossia da quelle che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite e che non contraddicono alla particolare normativa della comunione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 31 Marzo 2017, n. 8507.


Condominio - Innovazioni - Norme sul superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche - "Ratio" - Sopraelevazione di ascensore - Liceità - Criteri - Limiti di cui all'art. 1102 c.c. - Applicabilità e criteri interpretativi - Principio solidarietà condominiale ed esigenze solidarietà sociale - Rilevanza.
In tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la l. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici, sicché la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale non possono essere esclusi per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l'esecuzione dell'opera all'autorizzazione del condominio, dovendo tributarsi ad una norma siffatta valore recessivo rispetto al compimento di lavori indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'immobile, rendendosi, a tal fine, necessario solo verificare il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c., da intendersi, peraltro, alla luce del principio di solidarietà condominiale. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 28 Marzo 2017, n. 7938.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Parti comuni dell'edificio – Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell’usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un’apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni.
Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 Marzo 2017, n. 6253.


Divisione - Immobile non facilmente divisibile - Conguaglio - Natura - Debito di valore - Quantificazione - Momento della pronunzia definitiva
Divisione - Utilizzo esclusivo dell'immobile comune da parte di un comproprietario - Obbligo risarcitorio a vantaggio degli altri comproprietari - Esclusione - Obbligo di corrispondere la quota di frutti civili - Condizioni - Casa di abitazione del comproprietario - Esclusione
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Il debito da conguaglio che grava sul condividente assegnatario di un immobile non facilmente divisibile ha natura di debito di valore e nasce solo con l'assegnazione del bene, al momento della pronunzia definitiva sulla divisione: momento al quale deve, pertanto, essere rapportato il valore di ciascuna porzione proporzionale ad ogni singola quota. Ne consegue che la rivalutazione di tale debito - da effettuarsi ex officio iudicis con riguardo al momento della decisione della causa di divisione - non altera in alcun modo il petitum della controversia tra le parti, incidendo esclusivamente sulla concreta quantificazione della quota in termini monetari.
L'uso diretto del bene comune da parte di un comproprietario altro non è che l'attuazione del diritto dominicale, salvo l'obbligo di questi di non alterare la destinazione economica del bene e di non impedire agli altri condividenti l'eguale e diretto uso ovvero di trarre dal bene i frutti civili. Ne segue che il semplice godimento pur esclusivo del bene - anche nella sua interezza - non è idoneo, in via di principio, a produrre un qualche pregiudizio in danno degli altri comproprietari, di modo che il comproprietario che fa utilizzo in via esclusiva del bene comune è esclusivamente tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili traibili dal godimento indiretto dell'immobile, ma solo se il comproprietario abbia manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e ciò non gli sia stato consentito: là dove anche l'intenzione di fruire dell'immobile perde rilievo se il bene, in sé indivisibile, costituisca la casa di abitazione del condividente, che non potrebbe consegnarne le chiavi all'altro senza perdere il godimento (per sua natura esclusivo) della propria casa di abitazione. (Marco De Cristofaro) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 17 Febbraio 2017, n. 4258.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Parti comuni dell’edificio – Uso – Estensione e limiti – Edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti condominii – Apertura di un varco nel muro divisorio, per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condominii – Legittimità – Esclusione – Fondamento.
In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Dicembre 2016, n. 25775.


Uso della cosa comune - Rispetto dell’utilizzo di tutti gli altri comunisti - Precisazioni.
L’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 04 Maggio 2015, n. 8857.


Immobile in comproprietà – Occupazione da parte dell’un coniuge, in via esclusiva – Conseguenze – Indennità ex art. 1102 c.c. – Sussiste. .
Il coniuge che occupi in via esclusiva l'intero appartamento di proprietà comune, deve considerarsi tenuto al pagamento di un'indennità ex art. 1102 c.c. (cfr. Cass., 30 marzo 2012, n. 5156). (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 27 Giugno 2013.


Comunione e condominio - "Altana" - Qualificazione giuridica - Fabbrica in sopraelevazione - Esclusione - Valutazione ex art. 1102 cod. civ. - Necessità..
L'altana (loggetta sopratetto tipica degli edifici veneziani), non integra sopraelevazione agli effetti dell’art. 1127 cod. civ. e deve essere qualificata come forma d’uso del tetto, da valutare ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.. Cassazione civile, sez. II, 28 Febbraio 2013, n. 5039.


Art. 1102 c.c. - Godimento della cosa da parte del comunista - Condizioni in presenza delle quali vi è violazione dell'art. 1102 cod. civ. - Cortili..
Non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall'art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione, nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, tali dovendo intendersi non solo quelle di fatto esercitate, ma anche quelle cui la cosa comune per le sue oggettive caratteristiche potenzialmente si presti (v. tra le tante nn. 22341/09, 5753/07, 2308/06, 13572/06). Per quanto attiene, in particolare, ai cortili è stato più volte precisato che, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l'uso degli stessi per l'accesso e la sosta di veicoli, non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, quella di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria (v., in particolare, Cass. n. 13879/10). (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 15 Giugno 2012, n. 9875.