LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1123

Ripartizione delle spese
TESTO A FRONTE

I. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

II. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

III. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.


GIURISPRUDENZA

Condominio - Regolamento - Determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà (millesimazione) - Dichiarazione di approvazione delle tabelle millesimali - Natura, presupposti e fondamento - Conseguenze - Errore determinante la revisione delle tabelle - Applicabilità, rispettivamente, degli artt. 1428 e ss. c.c. e 69 disp. att. c.c. - Condizioni.
In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 25 Gennaio 2018, n. 1848.


Condomino - Danni alle parti comuni causati da singolo condomino - Obbligo di risponderne nei confronti degli altri condomini - Sussistenza - Riconoscimento o accertamento giudiziale della responsabilità - Necessità - Fondamento.
Il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni, solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all'esito di un accertamento giudiziale, non potendo l'assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, ed essendo obbligata ad applicare, come criterio di ripartizione della spesa, la regola generale stabilita dall’art. 1123 c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 07 Novembre 2017, n. 26360.


Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino - Rapporti del condomino con il creditore del condomino - Obbligazioni nell’interesse del condominio - Responsabilità dei condomini - Solidarietà - Esclusione - Carattere parziario dell’obbligazione - Sussistenza - Fondamento - Conseguenze in tema di regresso e surrogazione - Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012 all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c..
In tema di condominio negli edifici, il condomino che abbia pagato l’intero corrispettivo di un contratto d’appalto concluso dall’amministratore per l'esecuzione di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva del primo non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro. (Principio reso in fattispecie regolata, "ratione temporis", dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 11 Agosto 2017, n. 20073.


Cooperativa edilizia - Assegnatari non proprietari - Costituzione del condominio a seguito della consegna degli alloggi - Conseguenze - Gestione e regolamentazione di beni e servizi comuni - "Legitimatio ad causam" - Attribuzione - Al gruppo ed al suo amministratore.
In tema di edifici realizzati da cooperative edilizie, ove all'assegnazione dell'alloggio da parte della cooperativa segua la consegna dello stesso ai singoli assegnatari si origina, per fatto concludente, il condominio - la cui costituzione, pur presupponendo l'accordo di tutti gli interessati, non richiede alcuna forma speciale - con la conseguenza che la "legitimatio ad causam" per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione di beni e servizi comuni ed al recupero delle quote di spesa dovute dai singoli assegnatari per la partecipazione al godimento dei servizi di comune utilità spetta ad esso condominio ed al relativo amministratore. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Luglio 2017, n. 17581.


Condominio - Contributi e spese condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino - Rapporti del condomino con il creditore del condomino - Obbligazioni nell’interesse del condominio - Responsabilità dei condomini - Solidarietà - Esclusione - Carattere parziario dell’obbligazione - Sussistenza - Fondamento.
In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 09 Giugno 2017, n. 14530.


Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Validità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la legittimità di una deliberazione assembleare recettiva di una specifica clausola del regolamento contrattuale ed impositiva, a carico dei condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, dell'"obbligo di pagare la metà del contributo" per l'uso dell'impianto medesimo). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 Maggio 2017, n. 12580.


Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Impianti comuni - Riscaldamento (termosifone) - Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Nullità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, è nulla la clausola del regolamento che, in ipotesi di legittimo distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato - perché operato senza pregiudicarne il funzionamento - ponga, a carico del condomino distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, in quanto il regolamento costituisce un contratto atipico, meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento, mentre una clausola siffatta, oltre a vanificare il principale ed auspicato beneficio che il condomino mira a perseguire distaccandosi dall'impianto comune, si pone in contrasto con l'intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all'effettivo consumo, come emergente dagli artt. 1118, comma 4, c.c. (nel testo successivo alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012), 26, comma 5, della l. n. 10 del 1991 e 9, comma 5, del d.lgs. n. 102 del 2014. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 12 Maggio 2017, n. 11970.


Condominio - Parti comuni dell'edificio - Scale e androne - Oggetto di proprietà comune anche dei negozi o locali terranei con accesso dalla strada - Configurabilità - Fondamento - Conseguenze.
Le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 Aprile 2017, n. 9986.


Condominio - Manutenzione e ricostruzione di androne e scale -  Ripartizione delle spese - Applicabilità della tabella millesimale generale.
Ove nell'edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall'androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti a concorrere, sia pure in misura minore, alle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) dell'androne e delle scale, in rapporto e in proporzione all'utilità che anche essi possono in ipotesi trarne quali condomini; e ciò sia avuto riguardo all'uso, ancorché ridotto, che anch'essi possono fare dell'androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o al lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anch'essi hanno quali condomini di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all'incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.

Nel caso di specie, in ragione dell'imprescindibile concorso alle spese dei proprietari dei locali terranei – è stata ritenuta corretta l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei quorum per la ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione straordinaria dell'androne e delle scale. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 20 Aprile 2017, n. 9986.


Condominio negli edifici - Decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali - Opposizione - Limitazione della domanda alle spese di amministrazione e manutenzione ordinaria, in ragione della titolarità, in capo all’ingiunto, del solo diritto reale di abitazione - Ammissibilità - Fondamento.
Proposta opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto per il pagamento degli oneri condominiali, costituisce mera “emendatio libelli”, consentita, la richiesta, formulata dal condominio opposto in sede di comparsa di costituzione e risposta, di condanna dell'opponente al pagamento di un importo inferiore a quello ingiunto e corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di amministrazione ordinaria, con esclusione di quelle di straordinaria amministrazione, in ragione della titolarità, in capo all’obbligato, anziché del diritto di proprietà, come esposto nel ricorso monitorio, del diritto reale di abitazione sulla stessa unità immobiliare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 19 Aprile 2017, n. 9920.


Condominio - Erronea ripartizione delle spese di gestione - Interesse ad agire - Derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio.
Il condomino, il quale intenda proporre l'impugnativa di una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 09 Marzo 2017, n. 6128.


Condominio negli edifici - Delibera di approvazione della spesa - Mancanza del relativo stato di ripartizione - Liquidità ed esigibilità del credito del singolo condomino - Sussistenza - Ricorso per ingiunzione - Ammissibilità.
In tema di riscossione degli oneri condominiali, non costituisce motivo di revoca dell'ingiunzione, ottenuta sulla base della delibera di approvazione di una spesa, la mancata approvazione del relativo stato di riparto, atteso che le spese deliberate dall'assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 c.c., cosicchè ricorrono le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito che consentono al condominio di richiederne il pagamento con procedura monitoria nei confronti del singolo condomino. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 23 Febbraio 2017, n. 4672.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell'amministratore – In genere – Condominio degli edifici – Controversie aventi ad oggetto la riscossione degli oneri condominiali – Legittimazione ad agire e ad impugnare – Attribuzione esclusiva dell’amministratore – Sussistenza – Fondamento.
La legittimazione ad agire per il pagamento degli oneri condominiali, nonché a proporre l'eventuale impugnazione, spetta all’amministratore e non anche ai singoli condomini, poiché il principio per cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore, non trova applicazione nelle controversie aventi ad oggetto non già un diritto comune, ma la sua gestione, ovvero l'esazione delle somme a tal fine dovute da ciascun condomino, siccome promosse per soddisfare un interesse direttamente collettivo, senza correlazione immediata con quello esclusivo di uno o più partecipanti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 18 Gennaio 2017, n. 1208.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Contributi e spese condominiali – In genere – Contratto di appalto concluso dall’amministratore – Pagamento dell’intero corrispettivo da parte di un condomino – Regresso o surrogazione nei confronti degli altri condomini – Esclusione – Azione di ingiustificato arricchimento – Esperibilità.
In tema di condominio negli edifici, il condomino che abbia pagato l’intero corrispettivo di un contratto d’appalto concluso dall’amministratore per l'esecuzione di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva del primo non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro. (Principio reso in fattispecie regolata, "ratione temporis", dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 09 Gennaio 2017.


Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Impianti comuni - Riscaldamento (termosifone) - Distacco dall'impianto centralizzato nella vigenza della l. n. 220 del 2012 - Condizioni - Onere della prova - Modalità di assolvimento .
L'art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di raffreddamento - condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell'insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 03 Novembre 2016, n. 22285.


Condominio di edifici – Costituisce un ente di gestione – Sussiste potere dei singoli condomini di azione a tutela dei diritti di partecipazione – Rappresentanza reciproca” o “legittimazione sostitutiva” del singolo condomino – Condomino che agisce non a tutela del bene comune, ma per reintegrare il proprio patrimonio – Esclusione.
Nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza, salvo che relativamente alle controversie aventi ad oggetto la gestione di un servizio comune.

Il principio della c.d. "rappresentanza reciproca" e della "legittimazione sostitutiva" - in base al quale il condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi - non può essere invocato qualora il condomino, nel chiedere il rimborso anche delle spese anticipate dagli altri comproprietari rimasti estranei al giudizio, agisca non a tutela di un bene comune, bensì per far valere l'interesse personale alla reintegrazione del proprio patrimonio individuale. (Patrizia Perrino) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 07 Ottobre 2016, n. 19796.


Obbligazioni pecuniarie - Interessi - Attribuzione - Espressa domanda di parte - Necessità.
In tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi, contrariamente a quanto avviene nell'ipotesi di somma di danaro dovuta a titolo di risarcimento del danno di cui essi integrano una componente necessaria, hanno fondamento autonomo rispetto al debito al quale accedono, sicché gli stessi - siano corrispettivi, compensativi o moratori - possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., soltanto su espressa domanda della parte. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 19 Settembre 2016, n. 18292.


Esecuzione speciale di cui al R.D. 639/1910 - Titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti dell'amministrazione del condominio - Notifica dell'ingiunzione al singolo condomino - Necessità.
Come nell’esecuzione ordinaria il titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti dell'ente di gestione condominiale in persona dell'amministratore pro-tempore, per essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino, deve essere necessariamente notificato unitamente al precetto al medesimo condomino contro il quale si intende agire, così nell’esecuzione speciale di cui al R.D. 639/1910 al singolo condomino deve essere notificata l’ingiunzione di cui all’art. 2 del citato regio decreto prima di poter procedere al pignoramento e ciò a prescindere dalla natura solidale o parziaria dell’obbligazione assunta con la sottoscrizione del contratto di fornitura del servizio idrico integrato. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Monza, 27 Aprile 2016.


Condominio - Spese ordinarie o di manutenzione e conservazione delle parti comuni e per la prestazione di servizi comuni - Natura parziaria e non solidale dell'obbligazione - Coordinamento con le disposizioni di cui all'articolo 63 disp. att. c.c. - Necessità - Natura sussidiaria del patrimonio del singolo condomino non moroso - Conseguenze - Obbligo dell'amministratore di fornire i dati relativi ai millesimi di proprietà ed i nominativi dei condomini morosi - Violazione - Conseguenze.
La natura parziaria dell'obbligazione contratta dal condominio, riconducibile all'ipotesi di morosità dello stesso per le spese cosiddette ordinarie, ovvero quelle di manutenzione e conservazione delle parti comuni e per la prestazione di servizi comuni, deve essere coordinata con le nuove disposizioni contenute nell'articolo 63 disp. att. c.c. il quale prevede che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini” in forza della quale l'escussione del patrimonio del singolo condomino non moroso diventa sussisidiaria, eventuale e successiva a quella del patrimonio del condomino moroso. Ne consegue che deve essere dichiarata l'illegittimità dell'intimazione di pagamento e del successivo pignoramento effettuati per l'intero credito nei confronti di tutti i condomini ed è altresì illegittima la mancata corretta suddivisione del credito totale in relazione alla quota di effettiva spettanza di ciascun condomino, non potendo in tal modo l'ingiunzione raggiungere lo scopo suo proprio, che è quello di far conoscere con certezza la quantificazione effettiva del credito nonché quello di assegnare al debitore un termine per adempiere e di preannunciare, per il caso di mancato adempimento, l'esercizio dell'azione esecutiva.

Colui che sia creditore nei confronti del condominio, ottenuto il titolo per procedere nei confronti dello stesso, dopo aver notificato dovrà attendere che l'amministratore fornisca i dati necessari per procedere con le modalità previste dall'articolo 63 disp. att. c.c. e di fronte all'eventuale inadempimento dell'amministratore, potrà agire giudizialmente per l'ottenimento dei dati richiesti. Soltanto dopo aver ottenuto il nominativo e i dati relativi ai condomini morosi, il creditore potrà notificare il titolo e l'atto di precetto ma ciò solo quando abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti dei condomini che siano effettivamente morosi. In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede. Il creditore, quindi, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, dovrà dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso poiché in mancanza di quest'ultimo avrebbe ragione di opporsi all'esecuzione. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Monza, 27 Aprile 2016.


Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Lastrico solare di uso esclusivo - Obbligo di manutenzione - Titolarità - Ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ..
Poiché il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo); la relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi (cfr. Cass. 15.7.2002, n. 10233; Cass. 11.9.1998, n. 9009). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 24 Marzo 2016, n. 5867.


Comunione e condominio - Regolamento di condominio - Infrazioni - Sanzione non pecuniaria - Previsione - Nullità..
Per il generale divieto di autotutela nei rapporti privati, è nulla la clausola del regolamento di condominio che, superando l’eccezionale autorizzazione di cui all’art. 70 disp. att. cod. civ., preveda, per le infrazioni dei condomini (nella specie, parcheggio irregolare in area comune), sanzioni diverse da quella pecuniaria (nella specie, rimozione dell’autovettura). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 16 Gennaio 2014, n. 820.


Condominio – Recupero delle spese condominiali – Legittimazione passiva del condomino apparente – Esclusione..
In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato nei rapporti con i terzi come condomino senza esserlo e, dunque, non anche chi possa apparire tale. Difettano, infatti, nei rapporti tra il condominio, che è un ente di gestione, e i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede. In secondo luogo, il collegamento della legittimazione passiva all’effettiva titolarità della proprietà è funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 21 Novembre 2012.


Condominio – Obbligazioni – Obbligazioni solidali – Obbligazioni extracontrattuali – Responsabilità del condomino – Limite della quota millesimale – Esclusione.

Condominio – Ripartizione pro quota delle spese – Obbligazioni contrattuali.

Condominio – Ripartizione pro quota delle spese – Spese di CTU.
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Il condomino risponde in via solidale delle obbligazioni extracontrattuali del condominio, il cui fondamento legale è da rinvenirsi nell’art. 2055 cod. civ., e non nei soli limiti della propria partecipazione millesimale. (Carlo G. Alvano) (riproduzione riservata)

Il principio della responsabilità parziaria “pro quota” rinvenibile nell’art. 1123 cod. civ. è applicabile alle sole obbligazioni contrattuali. (Carlo G. Alvano) (riproduzione riservata)

Le spese liquidate dal Giudice al Consulente Tecnico di Ufficio sono in via solidale a carico di ciascun condomino. (Carlo G. Alvano) (riproduzione riservata)
Tribunale Napoli, 02 Marzo 2012.


Condominio - Obbligazioni gravanti sul condominio - Solidarietà dei singoli condomini - Esclusione - Obbligazione pro quota - Eccezione di parzialità - Onere della prova del condomino - Individuazione della quota di pertinenza del singolo condomino..
Non sussistendo la solidarietà passiva rispetto alle obbligazioni gravanti sul condominio, i singoli condomini sono tenuti pro quota, ma l’eccezione di parziarietà va accolta allorché il condomino abbia assolto all’onere, sullo stesso incombente in base al principio cd. di vicinanza della prova, di individuare la quota di sua pertinenza del debito complessivo. (Leonardo Pica) (riproduzione riservata) Tribunale Napoli, 07 Aprile 2011.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Sopraelevazione - Indennizzo - Indennità di sopraelevazione - Realizzazione di nuovo piano o nuova fabbrica - Necessità - Esclusione - Opere consistenti nell'aumento delle superfici e dei volumi - Sufficienza - Determinazione - Incremento del diritto di comproprietà sulle parti comuni - Principio di proporzionalità - Applicabilità..
L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma cod. civ.. Cassazione Sez. Un. Civili, 30 Luglio 2007, n. 16794.