Codice Civile


LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO III
Dei singoli contratti
CAPO VI
Della locazione
SEZIONE I
Disposizioni generali

Art. 1587

Obbligazioni principali del conduttore
TESTO A FRONTE

I. Il conduttore deve:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze ;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.


GIURISPRUDENZA

Contratto di locazione – Canone – Sospensione integrale pagamento non giustificata – Grave inadempimento conduttore – Risoluzione contratto

Contratto di locazione – Mancato pagamento del canone – Gravità inadempimento – Mancato pagamento canoni successivi alla intimazione – Rilevanza

Contratto di locazione – Canone agevolato – Criteri calcolo – Zone OMI applicabili – Zone vigenti alla data di sottoscrizione del contratto
.
La sospensione integrale del pagamento del canone, costituente l’obbligazione primaria del conduttore, costituisce di per sé un fatto d’inadempimento che, se non giustificato, è sufficientemente grave a far luogo alla pronunzia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.

Ai fini della valutazione circa la gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, il giudice deve tenere conto del comportamento globalmente tenuto dalla parte convenuta, con considerazione del mancato versamento dei canoni di locazione successivi all’intimazione di sfratto.

La misura del canone di locazione agevolato nei contratti concordati va determinata in riferimento alle zone OMI in vigore al momento della stipulazione del contratto di locazione, non a quelle vigenti al momento della sottoscrizione dell’accordo definito in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative (nella specie l’accordo locale romano era del febbraio 2004, nel marzo 2004 veniva pubblicata la nuova zonizzazione OMI realizzata nel secondo semestre 2003 e il contratto veniva stipulato nel marzo 2018). (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata)
Tribunale Roma, 25 Novembre 2020.


Locazione - Omessa consegna del bene da parte del locatore - Obbligo del conduttore di pagare il canone - Esclusione - Facoltà del locatario di agire per la consegna coattiva o per la risoluzione - Irrilevanza.
La mancata consegna dell'immobile locato da parte del locatore esclude  l'obbligo del conduttore di pagare il canone, senza che assuma rilievo la facoltà del locatario di agire per la consegna coattiva del bene o per la risoluzione del contratto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 26 Maggio 2020, n. 9666.


Diminuzione del godimento dell'immobile - Unilaterale riduzione del canone - Legittimità - Condizioni - Fondamento - Fattispecie.
In tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purchè essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. Deve quindi escludersi la gravità dell'inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e sia stato costretto all'esborso di somme al fine di rendere l'immobile utilizzabile per l'uso convenuto.(In applicazione del suesteso principio, la S.C. ha rigettato il ricorso proposto dal locatore, che lamentava l'erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto correttamente sollevata l'eccezione di inadempimento da parte del conduttore, che aveva rifiutato il pagamento dei canoni, pur mantenendo la detenzione dell'immobile, anche in relazione ad un periodo in cui egli non aveva potuto esercitarvi la prevista attività di ristorazione). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 22 Settembre 2017, n. 22039.


Locazione - Fallimento del conduttore - Diritto del locatore alla corresponsione dei canoni - Persistenza - Limiti

.
In caso di fallimento del conduttore di un immobile, fin quando il curatore non esercita il recesso ex art. 80 legge fall., il locatore conserva il proprio diritto al pagamento dei canoni nei termini pattuiti e la correlativa obbligazione del curatore non si sottrae all'applicazione delle norme generali sull'adempimento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 06 Aprile 1983, n. 2421.


Obbligo - Persistenza - Inadempimento - Conseguenze

.
Nel caso di fallimento del conduttore di un immobile, fino a quando il curatore non esercita il recesso ex art 80 della legge fallimentare, il locatore conserva il diritto al pagamento dei canoni locatizi nei termini pattuiti ed il curatore del fallimento ha l'Obbligo di eseguire la relativa prestazione, che costituisce un debito della massa, come corrispettivo della cosa locata, senza potere al riguardo addurre, a giustificazione della mora, la Mancanza di denaro nell'attivo fallimentare sicché l'inadempimento di tale obbligazione non si sottrae all'applicazione delle norme generali e delle relative sanzioni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 09 Febbraio 1981, n. 796.


Subingresso del curatore - Pagamento dei canoni - Debito della massa fallimentare - Mancato pagamento - Effetti - Risoluzione della locazione per morosità

.
In caso di fallimento del conduttore, il curatore subentra nella locazione (se non intenda recederne ex art 80, secondo comma, RD n 267 del 1942), ed il debito di pagare i canoni fa capo alla massa dei creditori, quale corrispettivo della res locata, e non al fallito. Il mancato pagamento dei canoni produce la risoluzione del contratto per morosità, non valendo la Mancanza di denaro ad escludere la colpevolezza dell'inadempimento, e tale effetto negativo della condotta omissiva del curatore si riverbera direttamente sul fallito, tornato in bonis dopo la chiusura del fallimento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 22 Ottobre 1976, n. 3770.