Codice Civile


LIBRO SESTO
Della tutela dei diritti
TITOLO III
Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale
CAPO I
Disposizioni generali

Art. 2744

Divieto del patto commissorio
TESTO A FRONTE

I. È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno.


GIURISPRUDENZA

Sale&lease back - Divieto di patto commissorio - Nullità della vendita con patto di riscatto - Rafforzamento della posizione del creditore.
Va ribadita la sanzionabilità in termini di nullità della vendita con patto di riscatto (o di retrovendita, o, più in generale, di tutte quelle alienazioni ove l'adempimento del sottostante debito funga da condizione sospensiva ovvero risolutiva ovvero anche di leasing finanziario "puro" collegato ad una compravendita) che, risultando inserite in un più complesso tessuto negoziale, caratterizzato dalla preesistenza di un rapporto credito-debito tra venditore ed acquirente, siano "piegate" al perseguimento non già di un trasferimento di proprietà, bensì di un rafforzamento, in funzione di subordinazione e di accessorietà rispetto al mutuo, della posizione del creditore, suscettibile di determinare la (definitiva) acquisizione della proprietà stessa sul bene in caso di inadempimento del debito garantito (così realizzando il risultato giuridico ed economico vietato dall'art. 2744 c.c.).

Quanto agli elementi sintomatici idonei a disvelare la consumazione di una siffatta operazione fraudolenta, più che l'indagine sull'atteggiamento soggettivo delle parti, va piuttosto predicata la necessità di accertamenti di dati obiettivi, quali la presenza di un rapporto credito-debito preesistente o contestuale alla vendita e, soprattutto, la sproporzione tra entità del debito e valore del bene alienato in garanzia (significativo indice della presenza di un illegittimo vulnus alla libera determinazione volontaristica del debitore). Ogni profilo di illiceità è invece escluso, pur in presenza di costituzioni di garanzie che presuppongano un trasferimento di proprietà, qualora queste risultino integrate entro schemi negoziali che tale abuso escludono in radice, come nel caso del pegno irregolare, del riporto finanziario e del c.d. patto marciano, in virtù del quale, come è noto, al termine del rapporto si procede alla stima, ed il creditore, per acquisire il bene, è tenuto al pagamento dell'importo eccedente l'entità del credito. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. I, 12 Luglio 2019, n. 18791.


Obbligazioni e contratti - Contratto di mutuo - Accordo che preveda la vendita di immobili mediante procura rilasciata ad un terzo - Patto commissorio - Esclusione - Fattispecie.
Non configura l'ipotesi del patto commissorio di cui all'articolo 2744 c.c. l'operazione che preveda la concessione di un mutuo ipotecario destinato a dare immediata liquidità ai mutuatari, con contestuale vendita di beni immobili non strumentali di loro proprietà al fine di attuare una smobilizzazione intesa a ridurre un'esposizione debitoria eccessiva e difficilmente sostenibile, qualora il meccanismo negoziale non consenta al soggetto mutuante (nel caso di specie una banca) di lucrare, indebitamente e in violazione del citato art. 2744, il maggior valore dell'immobile rispetto all'importo mutuato. (Nel caso di specie, non era previsto che la proprietà dei beni passasse, sia pure per interposta persona, in capo al soggetto mutuante, ma solo che i beni in questione fossero effettivamente venduti a terzi, liberamente e a prezzo minimo di mercato prefissato, tramite rilascio ad un terzo di una procura irrevocabile). (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Appello Bologna, 07 Dicembre 2015.


Sale and lease back - Illiceità - Effetto salvifico della clausola marciana - Condizioni - Procedimento di stima del bene entro tempi certi e con modalità definite - Valutazione imparziale - Previsione di un prezzo giusto per la perdita del bene - Restituzione del surplus - Consolidamento dell'effetto traslativo già realizzato

Leasing traslativo - Applicazione dell'articolo 1526 c.c.
.
Perché la c.d. clausola marciana possa conseguire l'effetto di superare i profili di possibile illiceità del lease back, occorre che essa preveda, per il caso ed al momento dell'inadempimento, ossia quando si attuerà coattivamente la pretesa creditoria (art. 1851 c.c.), un procedimento volto alla stima del bene, entro tempi certi e con modalità definite, che assicurino la presenza di una valutazione imparziale, in quanto ancorata a parametri oggettivi automatici, oppure affidata a persone indipendente ed esperta, la quale a detti parametri farà riferimento (art. 1349 c.c.), al fine della corretta determinazione dell'an e del quantum della eventuale differenza da corrispondere all'utilizzatore. La pratica degli affari potrà poi prevedere diverse modalità concrete di stima, purché siano rispettati detti requisiti. L'essenziale è che dalla struttura del patto risulti che le parti abbiano in anticipo previsto che, nella sostanza dell'operazione economica, il debitore perderà eventualmente la proprietà del suo bene per un prezzo giusto, determinato al tempo dell'inadempimento, perché il surplus gli sarà senz'altro restituite. Non è invece necessario che la clausola marciana subordini, altresì, alla condizione del pagamento della differenza l'acquisizione del bene da parte del creditore: infatti, così come per il divieto di cui all'articolo 2744 c.c., anche la clausola marciana può essere in concreto articolata non solo nel senso di ancorare all'inadempimento il trasferimento della proprietà del bene, ma pure il consolidamento dell'effetto traslativo già realizzato, che si verificherà solo ove sia corrisposta l'eventuale differenza. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Al c.d. leasing traslativo si applica la disciplina d uscì ell'articolo 1526 c.c. in tema di vendita con riserva della proprietà, disciplina di carattere inderogabile e non sussidiaria della volontà delle parti, comportando essa, in caso di risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, la restituzione dei canoni già corrisposti, salvo il riconoscimento di un equo compenso in ragione dell'utilizzo dei beni (tale da remunerare il solo godimento e non ricomprendere anche la quota destinata al trasferimento finale di essi), oltre al risarcimento del danno. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. I, 28 Gennaio 2015, n. 1625.


Contratto di “sale and lease back” - Patto commissorio - Esclusione

Contratto di “sale and lease back” - Patto commissorio - Risoluzione del contratto - Clausola che prevede il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere con detrazione del valore dell’immobile - Indebita locupletazione - Esclusione
.
Il contratto di “sale and lease back”, in forza del quale un’impresa vende un bene strumentale ad una società finanziaria, la quale ne paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa impresa venditrice in cambio del pagamento di un canone con possibilità di riacquisto, configura un contratto socialmente tipico che, in quanto tale, è astrattamente valido, salva la necessità di verificare, caso per caso, la presenza di elementi sintomatici atti ad evidenziare se la vendita è stata posta in essere in funzione di garanzia in violazione del divieto di patto commissorio. Detto contratto può, poi, ritenersi fraudolento in presenza di alcune circostanze tipizzati quali l’inesistenza di una situazione di credito e debito fra le parti, le difficoltà economiche della venditrice, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Non vale a configurare un’ipotesi di patto commissorio la clausola che, nell’ambito del contratto di “sale and lease back”, pur imponendo all’utilizzatore, in caso di risoluzione per inadempimento, l’obbligo di corrispondere i canoni scaduti ed a scadere attualizzati ed il prezzo di opzione attualizzato, prevede la detrazione, da tale importo, del valore dell’immobile. Il meccanismo descritto riconduce, infatti, la clausola nell’ambito dell’equità, posto che l’entità del risarcimento è tale da non determinare alcuna indebita locupletazione in capo al concedente il quale, a fronte dell’eventuale risoluzione per inadempimento della controparte, non avrà nulla più di quanto avrebbe avuto in caso di regolare adempimento del contratto. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Brescia, 27 Ottobre 2014.


Elementi essenziali del divieto di patto commissorio - Contratto di vendita con patto di retrovendita - Sproporzione tra prestazione e controprestazione a cronico stato di bisogno del venditore..
Non costituisce violazione del divieto di patto commissorio la clausola di un contratto di vendita che preveda la restituzione del bene ceduto da effettuarsi, all’avvenuto esatto adempimento di parte venditrice, tra le medesime parti ed al medesimo prezzo (nel caso di specie, il contratto di vendita prevedeva espressamente la restituzione delle quote di una S.r.l. al medesimo prezzo originariamente pagato). (Anteo Picello) (riproduzione riservata)

La clausola di un contratto che dispone la restituzione del bene tra le medesime parti acquirente/venditrice ed al medesimo prezzo, senza alcun tipo di interessi sulle somme originariamente versate, riconduce la fattispecie nell’ambito di una vendita contenente un patto di retrovendita, non potendosi individuare nel sinallagma contrattuale un prestito (né, quindi, una funzione di garanzia). (Anteo Picello) (riproduzione riservata)

L’eventuale stato di crisi in cui versa parte venditrice non rileva se non risulta provata la sproporzione tra prestazione e controprestazione, ovvero tra il prezzo di vendita e il valore del bene ceduto (nel caso di specie, il “cronico stato di bisogno del venditore” è risultato irrilevante in quanto la Corte d’Appello aveva escluso che vi fosse la prova della sproporzione tra il prezzo di vendita e il valore delle quote di S.r.l. cedute). (Anteo Picello) (riproduzione riservata)

Elementi essenziali che individuano una violazione del divieto di patto commissorio, che sono quindi necessari per poter determinare la nullità del relativo patto, sono: (a) la preesistenza del debito e (b) l'alienazione del bene che costituisce la garanzia della somma prestata. (Anteo Picello) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 17 Marzo 2014, n. 6175.


Mutuo ipotecario - Rilascio di procura a vendere - Divieto di patto commissorio - Violazione - Sussistenza.

Mutuo ipotecario - Rilascio di procura a vendere - Violazione del divieto di patto commissorio - Rilascio della procura a terzi rispetto al mutuante - Previsione di alienazione a terzi rispetto al mutuante - Rilascio della procura da parte di soggetti terzi rispetto al debitore - Irrilevanza - Violazione anche indiretta del divieto - Nullità.

Mutuo ipotecario - Rilascio di procura a vendere - Violazione del divieto di patto commissorio - Delibera della Banca mutuante prevedente la condizione del rilascio delle procure - Estensione della nullità al contratto di mutuo.
.
Una volta avvenuta l'erogazione di una somma a mutuo, ai fini della sussistenza della denunciata violazione del divieto di patto commissorio occorre accertare se sia o meno configurabile un nesso teleologico tra il negozio di mutuo e la vendita di beni del debitore. Ove pertanto sussistano elementi che consentono di ravvisare l'esistenza di un collegamento negoziale tra il contratto di mutuo ed il rilascio da parte del mutuatario di procure irrevocabili a vendere nell'interesse della Banca mutuante, ciò consente di individuare la causa dei negozi posti in essere nello scopo di garanzia, funzionale ad assicurare al creditore l'acquisto dei beni immobili costituenti la garanzia del credito, anche in via preventiva ed antecedente rispetto all'inadempimento del debitore principale. Il tutto concreta una violazione del divieto previsto dall'art. 2744 c.c., risultando appunto violata la funzione di "scambio" tipica del contratto di compravendita. (Marco De Cristofaro) (riproduzione riservata)

Non valgono a scongiurare la nullità tipizzata dall'art. 2744 c.c. le argomentazioni per cui: le procure a vendere erano state rilasciate ad un soggetto terzo rispetto alla Banca mutuante; il bene doveva essere alienato a terzi e non trasferito immediatamente in proprietà alla Banca mutuante; gli immobili oggetto della procura appartenevano (in parte) a soggetti diversi dal debitore. Infatti, per quanto affermato dalla costante giurisprudenza di legittimità, con la nullità di cui all'art. 2744 c.c. si è inteso sanzionare ogni operazione negoziale funzionale direttamente o indirettamente a realizzare lo scopo vietato dalla legge. (Marco De Cristofaro) (riproduzione riservata)

Alla nullità delle procure a vendere rilasciate in violazione del divieto del patto commissorio segue altresì l'invalidità del contratto di mutuo ipotecario fondiario, là dove deliberato dall'Istituto di credito alla condizione dell'avvenuto rilascio delle procure a vendere. (Marco De Cristofaro) (riproduzione riservata)
Tribunale Faenza, 13 Agosto 2013.


Contratto di sale & lease back – Scopo di garanzia come causa del contratto – Divieto di patto commissorio – Sussistenza – Condizioni – Stato di bisogno..
Lo scopo di finanziamento e il motivo di garanzia non sono in sé sufficienti per ritenere la nullità di un’operazione di vendita con patto di retrovendita o sale & lease back, essendo, invece, necessario che risulti che l’alienazione sia stata realizzata - in quanto provvisoria e a fronte di una dazione di denaro sproporzionata rispetto al valore del bene - solo a scopo di garanzia, inconciliabile con quello di vendita ed altresì approfittando della situazione di difficoltà economica del venditore/mutuatario. La sproporzione tra valore del bene ed entità del debito dell’alienante, nell’ipotesi in cui non vi sia un rapporto preesistente di debito/credito tra alienante e acquirente, è un dato importante per qualificare lo schema negoziale come vendita a scopo di garanzia, vietata per violazione del divieto del patto commissorio, atteso che, in difetto di questa sproporzione, mancherebbero elementi certi per qualificare la somma di denaro come dazione di un mutuo piuttosto che come prezzo e, conseguentemente, per individuare la contestuale esistenza di un rapporto di debito credito tra alienante ed acquirente. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Milano, 24 Giugno 2010.


Contratto di "Sale and lease back" - Contratto di impresa - Liceità - Accertamento di fatto - Necessità - Violazione del divieto di patto commissorio - Configurabilità - Condizioni.
Il contratto di "sale and lease back" - in forza del quale un'impresa vende un bene strumentale ad una società finanziaria, la quale ne paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa impresa venditrice, verso il pagamento di un canone e con possibilità di riacquisto del bene al termine del contratto per un prezzo normalmente molto inferiore al suo valore - configura un contratto d'impresa socialmente tipico che, come tale, è, in linea di massima, astrattamente valido, ferma la necessità di verificare, caso per caso, la presenza di elementi sintomatici atti ad evidenziare che la vendita è stata posta in essere in funzione di garanzia ed è volta, pertanto, ad aggirare il divieto del patto commissorio. A tal fine, l'operazione contrattuale può definirsi fraudolenta nel caso in cui si accerti, con una indagine che è tipicamente di fatto, sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto il profilo della correttezza della motivazione, la compresenza delle seguenti circostanze: l'esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 14 Marzo 2006, n. 5438.


Responsabilità patrimoniale - Cause di prelazione - Patto commissorio - Divieto del - Contratto di "SALE AND LEASE BACK" - Negozio in frode al divieto di patto commissario - Esclusione - Condizioni.
Nel contratto di sale and lease back, con il quale una impresa commerciale o industriale vende un bene immobile di sua proprietà ad un imprenditore finanziario che ne paga il corrispettivo, diventandone proprietario, e contestualmente lo cede in locazione finanziaria (leasing) alla stessa venditrice, che versa periodicamente dei canoni di leasing per una certa durata, con facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto, corrispondendo al termine di durata del contratto il prezzo stabilito per il riscatto, la vendita ha scopo di leasing e non di garanzia perché, nella configurazione socialmente tipica del rapporto, costituisce solo il presupposto necessario della locazione finanziaria inserendosi nella operazione economica secondo la funzione specifica di questa, che è quella di procurare all'imprenditore, nel quadro di un determinato disegno economico di potenziamento dei fattori produttivi, liquidità immediata mediante l'alienazione di un suo bene strumentale, conservandone a questo l'uso con facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto. Tale vendita, ed il complesso rapporto atipico nel quale si inserisce, non è, quindi, di per se, in frode alla divieto di patto commissorio che, essendo diretto ad impedire al creditore l'esercizio di una coazione morale sul debitore spinto alla ricerca di un mutuo (o alla richiesta di una dilazione nel caso di patto commissorio ab intervallo) da ristrettezze finanziarie, ed a precludere, quindi, al predetto creditore la possibilità di fare proprio il bene attraverso un meccanismo che lo sottrarrebbe alla regola della "par condicio creditorum", deve, invece, ritenersi violato ogni qualvolta lo scopo di garanzia non costituisca solo motivo, ma assurga a causa del contratto di vendita con patto di riscatto o di retrovendita, a meno che non risulti in concreto, da dati sintomatici ed obiettivi, quali la presenza di una situazione credito-debitoria preesistente o contestuale alla vendita o la sproporzione tra entità del prezzo e valore del bene alienato ed, in altri termini, delle reciproche obbligazioni nascenti dal rapporto, che la predetta vendita, nel quadro del rapporto diretto ad assicurare una liquidità all'impresa alienante, è stato piegato al rafforzamento della posizione del creditore-finanziatore, che in tal modo tenta di acquisire l'eccedenza del valore , abusando della debolezza del debitore (nella specie, la Corte ha ritenuto la nullità di un contratto di sale and lease back nel quale il finanziatore acquirente del bene versava solo la metà del prezzo concordato, depositando la rimanente somma presso un notaio a garanzia del corrispettivo del leasing dovuto dall'imprenditore venditore). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 16 Ottobre 1995, n. 10805.