Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 535 - pubb. 01/07/2007

Revocatoria e canoni di locazione

Appello Firenze, 02 Marzo 2007. Pres., est. Massetani.


Fallimento – Revocatoria fallimentare – Contratto di locazione – Subentro del curatore – Revoca dei canoni pagati prima della dichiarazione di fallimento – Esclusione.



Qualora il curatore subentri nel contratto di locazione, non possono essere revocati i pagamenti dei canoni di locazione effettuati prima della dichiarazione di fallimento. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)


Segnalazione dell'Avv. Francesco Toschi Vespasiani


omissis 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

A seguito di citazione 13.12.2002 notificata dal Fallimento alla ICAF s.r.l., il Tribunale fiorentino pronunciava sentenza 2-7 giugno 2004 n. 2713, colla quale veniva respinta la domanda di restituzione dei pagamenti effettuati dalla società immobiliare (fallita il 16 gennaio 2002) a partire dal 17 gennaio 2001 e per un importo di € 65.190,04= (56.056,82 nell’anno anteriore; 9.133,22 dopo il fallimento e fino alla riconsegna in data 27.03.2002 del capannone industriale locato di Via Ponte e Giogoli n. 119 a Sesto F.no): somme imputate a canoni di locazione e poi, dopo la fine di quel rapporto per sfratto intimato e giudizialmente convalidato alla data del data 28.06.2001.

Aveva anche rigettato la domanda riconvenzionale della ICAF diretta ad ottenere ulteriori € 36.681,20 (10.480,34 per canoni di sublocazione riscossi dalla procedura per il mese di febbraio e marzo 2002; 26.200,86 per il giusto compenso da recesso anticipato del curatore dal rapporto di locazione sorto con la fallita).

Così motivava il giudice:

<<E’pacifico che le somme di cui la curatela.. chiede la restituzione sono quelle pagate dalla soc. Immobiliare .. a titolo di canone di locazione.. e poi di indennità di occupazione del medesimo .. ritiene il giudicante che i pagamenti in questione non siano revocabili. Essi, ìnfatti, concernono la remunerazìone di prestazioni in atto nel momento in cui sono state versate le somme. Così come è possibile per il curatore del fallimento subentrare nel contratto di locazione e, quindi, continuare nel pagamento del canone, così deve ritenersi che il fallito debba continuare a pagare il corrispettivo del contratto fino al momento dello scioglimento di esso. Egual discorso può essere effettuata con riferimento all'indennità di occupazione. Anche in tal caso il versamento delle somme da parte del fallito o del curatore fallimentare trova ragione nella permanenza nell'occupazione dell'immobile e, quindi, nel godimento delle utilità fomite dal medesimo. Nella valutazione occorre tener conto di una serie di disposizioni, anche espresse, della legge fallimentare [che] introducono il principio positivo dell'inassoggettabilità alla regola della concorsualità, delle passività necessarie perché il fallimento acquisti o conservi un bene o la prestazione del contraente in bonis costituente l'oggetto d'un contratto di durata che continui durante la procedura fatlìmentare (artt. 42, 2° c., 72, 2° c., 73, 74, 1 ° c., 82). Peraltro, il principio, vale non soltanto per le passività che, secondo le scadenze contrattuali, devono essere sostenute dopo la dichiarazione di fallimento ma, in generale, per tutte quelle costituenti la prestazione sinallagmatica perché il fallimento acquisti o conservi il bene o l'oggetto del contratto di durata: quindi, anche di quelle che il debitore avrebbe dovuto effettuare prima della dichiarazione del proprio fallimento. Tale disciplina, ed il principio che l’ispira, implicano che anche le prestazioni effettuate prima di quell'evento giuridico non possono essere soggette a revocatoria (Cass., 3 giugno 1991, n° 6237). Fra i rapporti preesistenti al fallimento e non sciolti in conseguenza dello stesso che si trasmettono alla amministrazione del fallimento e continuano nei confronti del curatore, così come sussistenti tra le parti originarie, vanno ricompresi i rapporti di locazione di immobili destinati all'esercizio di attività imprenditoriale. In caso di fallimento del conduttore il curatore subentra nella locazione (se non intenda recederne ex art. 80, 2° comma, 1. fall.) ed il debito di pagare il canone fa capo­ alla cassa dei creditori, quale corrispettivo della res locata. Pertanto, l'obbligo del curatore,

subentrato nei contratti di locazione al conduttore dichiarato fallito, di provvedere al puntuale pagamento dei canoni di locazione, scaturisce direttamente dal contratto ed i! suo : adempimento non è condizionato da alcuna iniziativa del locatore di richiedere al giudice delegato autorizzazioni di sorta. Ne consegue, pertanto il rigetto della domanda attrice. La società ICAF- Il Conio Artistico Fiorentino ha chiesto, in via riconvenzionale, la condanna di parte attrice al pagamento di euro 10.480,34 quale debito della massa nei confronti della società convenuta per somme di canoni di sublocazione riscossi dopo il fallimento nonché al pagamento del giusto compenso dovuto ex art. 80 L.F., come sopra determinato in via equitativa in euro 26.200,86 e quindi al pagamento della somma di complessivi euro 36.681,20. Ritiene il giudicante che sono sottoposte alla "vis actractiva" del tribunale fallimentare tutte le controversie che, per la sopravvenienza del fallimento, hanno subito deviazioni dal loro schema legale tipico e che, di conseguenza, finiscono con l'essere soggette ad una disciplina speciale; tra queste vi rientra sicuramente la domanda di rilascio dell'immobile e di pagamento dell'indennità di occupazione. La domanda della società" convenuta rientra, pertanto, nella competenza dei tribunale fallimentare ex art. 24 I. fall., essendo essa diretta non ad una dichiarazione di accertamento di un credito con finalità meramente compensative con il credito azionato dal fallimento, ma ad ottenere una sentenza di condanna da ammettere al passivo fallimentare. Deve, quindi, ritenersi che il locatore, a fronte dell'inadempimento del curatore, può promuovere in sede ordinaria azione di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile, dato che la relativa domanda non trova causa o titolo nella dichiarazione di fallimento e, quindi, non è soggetta alla vis actractiva dei foro fallimentare di cui all'art. 24 del r.d. n. 267 del 1942; non può invece introdurre anche le pretese creditorie collegate all'inadempimento dovendo avvalersi di specifica procedura di accertamento del passivo prevista per le istanze che si indirizzino, pure per W tramite di un prioritario accertamento circoscritto all'an debeatur", ad un prelevamento sull'attivo fallimentare. La complessità delle questione giuridiche affrontate e la mancanza di univoco orientamento giurisprudenziale, oltre che la reciproca soccombenza, configurano giusti motivi per procedere ai sensi del secondo comma dell’art. 92 del codice di procedura civile, alla integrale compensazione delle pese del giudizio tra le parti.>>

Proponeva appello il Fallimento con citazione 29.09.2004 e così giustificava le sue conclusioni d’epigrafe:

la sentenza appellata <<si fonda sul duplice presupposto (a) della vigenza di un rapporto di locazione all’epoca dell’apertura del fallimento Immobiliare Osamnnoro e (b) del proseguimento di tale rapporto durante la procedura fallimentare, da cui discenderebbe la “non assoggettabilità alle regole della concorsualità delle passività necessarie perché il fallimento acquisti o conservi un bene o la prestazione del contraente in bonis costituente l’oggetto di un contratto di durata che continui durante le procedura fallimentare”. Però nessuno dei due presupposti è riferibile al caso concreto. a) . . . . il contratto di affitto sottoscritto in data 1/2/1999 dall’Immobiliare Osmannoro e dall’ICAF si era già risolto nel 2001 per volontà della stessa I.C.A.F., che aveva ottenuto l’emissione di un provvedimento per convalida di sfratto per morosità, reso poi esecutivo in data 28/06/2001 (doc. 2 fasc. attrice). b) Nemmeno è vero che l’occupazione dell’immobile - ancorché senza titolo - sia proseguita dopo la dichiarazione di fallimento. Il Curatore infatti non è subentrato in nessun rapporto (e nemmeno avrebbe potuto farlo, essendo già passato in giudicato lo sfratto per morosità), liberando immediatamente l’immobile non appena ultimati gli adempimenti di legge necessari per fare l’inventario. Tale circostanza trova conferma documentale nel verbale di restituzione del 27/03/2002, sottoscritto anche dal signor Vaggi in qualità di legale rappresentante della I.C.A.F, dal quale risulta espressamente che il Curatore fallimentare “non intende proseguire nel rapporto contrattuale instaurato dalla società fallita” (doc. allegato alla memoria 170 c.p.c. fasc. parte attrice). Con queste premesse, una volta fornita la prova documentale ed inequivocabile del disinteresse della curatela fallimentare a proseguire l’occupazione dell’immobile (evidentemente non ritenuta vantaggiosa per la massa dei creditori), come può il giudice di primo grado applicare il principio dell’inassoggettabilità alla regola della concorsualità dei versamenti fatti a titolo di canone/indennità di occupazione, considerandoli “passività necessarie per conservare l’oggetto del contratto di durata”?

Merita anche sottolineare che il richiamo alla sentenza della Cassazione n.6237/91, da cui il Giudice di primo grado ha tratto ampi stralci, risulta inconferente. In quella decisione la Corte ha giustamente sottolineato che “l’azione (revocatoria, n.d.r.) medesima è inammissibile rispetto agli atti del debitore fallito che, lungi dall’aver creato un pregiudizio alla massa, le ha procurato un vantaggio. Tanto, tra l’altro, si verificherebbe, in generale, riguardo alle controprestazioni prefallimentari del debitore relative a contratti che non si interrompono con la dichiarazione di fallimento ma continuano durante la procedura e nell’interesse della massa sicchè sono ad essa favorevoli addirittura per definizione; in particolare, riguardo ai pagamenti dei canoni di locazione che, consentendo di evitare gli effetti della morosità, permettono alla massa di lucrare d’un contratto talmente favorevole da indurre il legislatore a statuirne la continuità, salvo diverso avviso della gestione fallimentare”. Più semplicemente, la Cassazione ha ritenuto irrevocabili i pagamenti poiché non vi è stato alcun danno alla massa e, soprattutto, perché il rapporto di locazione, fissato a condizioni assai favorevoli per il fallito, è proseguito durante la procedura per volontà del curatore. Ma nel caso de quo ci troviamo esattamente nell’ipotesi opposta.

Infatti: - i pagamenti del debitore fallito hanno creato un pregiudizio per la massa, depauperando il patrimonio della Immobiliare Osmannoro ad esclusivo vantaggio della I.C.A.F.; - non vi è stata nessuna prosecuzione del rapporto da parte della Curatela dal quale poter desumere una astratta convenienza alla conclusione della locazione e la conseguente esclusione di ogni altra presunzione di frode e di danno alla massa; non esiste nemmeno un contratto “talmente favorevole” (per usare l’espressione della Cassazione) da giustificare una profittevole prosecuzione dell’affitto. Tutto ciò considerato, è evidente che l’I.C.A.F. ha tratto vantaggio da atti che, compiuti nel c.d. “periodo sospetto”, hanno leso la par condicio creditorum e, pertanto, dovranno essere revocati ex art. 67 Legge fallimentare. Analogamente dovranno essere dichiarati inefficaci rispetto ai creditori, ex art. 44 Legge fallimentare, i pagamenti eseguiti dopo la dichiarazione di fallimento. La dichiarazione di inefficacia - e conseguente inopponibilità al fallimento - costituisce infatti una sanzione di carattere obiettivo ed ex lege, non subordinata ad alcuna condizione. In particolare non hanno rilievo alcuno né l’effettiva conoscenza del solvens della intervenuta dichiarazione di fallimento del creditore né, tanto meno, l’idoneità degli atti di arrecare pregiudizio alla massa (cfr. Cass. 6777/1988). Senza contare che, seguendo il ragionamento del Tribunale, la società fallita (si badi bene: direttamente l’Immobiliare Osmannoro, non la Curatela) avrebbe fatto validi pagamenti post-fallimento, nel disprezzo dell’elementare principio in base al quale il fallito perde il potere di amministrare e disporre dei beni aziendali. La sentenza di primo grado dovrà dunque essere riformata.>>

La I.C.A.F appellata opponeva: << La società convenuta è proprietaria di un immobile in Sesto Fiorentino ad uso commerciale, che era condotto illo tempore in locazione dalla società Immobiliare Osmannoro fallita, che veniva da quest'ultima sublocato a vari subconduttori, il che costituisce circostanza di fatto non contestata e quindi pacifica. II rapporto locatizio instaurato con la società convenuta si collocava nell'ambito di un'attività d'impresa svolta dalla fallita, nel settore immobiliare, consistente anche nell'«affitto di immobili e complessi immobiliari da destinare alla sublocazione». Dopo che la società convenuta aveva iniziato una procedura sfratto per morosità ed ottenuto la relativa convalida (28/6/01), la società Immobiliare Osmannoro era fallita (16/1/02). Purtuttavia, la società ICAF, mai ebbe a dare esecuzione allo sfratto per morosità e la Curatela, corrispondentemente, non ebbe a rilasciare l'immobile de quo, come avrebbe dovuto fare, ma continuò a percepire i canoni sublocatizi ed a pagare i canoni di locazione alla convenuta, senza attivarsi presso i subconduttori per farlo liberare. Orbene, tale comportamento prima della Immobiliare Osmannoro e, post fallimento, della Curatela rivela inequivocabilmente la volontà di proseguire, in via di fatto, il rapporto locatizio: trattasi di atteggiamento concludente rivelatore di una volontà manifesta ed inequivoca, al quale ha fatto da giusto contraltare quello della ICAF, che non avendo dato esecuzione allo sfratto non ha fatto altro che prendere atto della prosecuzione del rapporto e conformarvisi, atteso anche che il pagamento dei canoni era ripreso. Per espresso riconoscimento anche di controparte in primo grado, continuarono a ricorrere nel periodo su cui è causa gli elementi tipici del rapporto locatizio: la detenzione del bene e il pagamento del canone, accompagnati dalla mancata attivazione per ottenere la liberazione dell'immobile. Tale comportamento concludente è stato avvalorato e confermato anche dalle ricevute di pagamento del canone di affitto (nota bene, di affitto e non di indennità di occupazione) rilasciate dal Vaggi (legale rappresentante della società comparente).. ‑ La sentenza di primo grado appare assolutamente condivisibile nella sua motivazione e non appaiono sussistere ragioni per giustificarne la riforma parziale o totale. . . .la sentenza appellata.. si basa su di un principio di diritto consolidato ed espresso chiaramente dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6237/91. . . ribadito anche di recente (Cfr. Cass. 27.02.2004 n. 3983..). ‑ Stabilisce la sentenza appellata che i pagamenti effettuati “concernono la remunerazione di prestazioni in atto nel momento in cui sono state versate le somme. Così come è possibile per il curatore del fallimento subentrare nel contratto di locazione e, quindi, continuare nel pagamento del canone, così deve ritenersi che il fallito debba continuare a pagare il corrispettivo del contratto fino al momento dello scioglimento di esso. Eguale discorso può essere effettuato con riferimento all'indennità di occupazione. Anche in tal caso il versamento delle somme da parte del fallito o del curatore fallimentare trova ragione nella permanenza nell'occupazione dell'immobile e, quindi, nel godimento delle utilità fornite dal medesimo”. Questo è il punto essenziale. Controparte. . . continua a menare colpi di spada contro questi pagamenti affermando che mentre essi venivano effettuati, non vi era più alcuna prosecuzione del rapporto in capo alla Curatela perché vi era stato uno sfratto per morosità ed aveva liberato immediatamente l’immobile (sic!). Nulla di più infondato.

Infatti, la fallita non ha solo percepito i canoni sublocatori, ma ha anche continuato a pagare il dovuto al locatore, riconoscendo di fatto la prosecuzione del rapporto e la sussistenza di un obbligo in tal senso verso la convenuta, inoltre ha continuato pacificamente ad occupare, indirettamente, l’immobile de quo. Non ci pare si possa seriamente dubitare che il rapporto locatizio sia continuato, in via sostanziale e concreta, a seguito di pacifico comportamento concludente. I pagamenti effettuati dalla fallita in data 18 e 21 gennaio 2002 altro non possono essere che un corrispettivo del proseguito godimento (sia pur indiretto, per il tramite dei subconduttori) dell'immobile. Diversamente, per vero, non si capirebbe a che titolo la Immobiliare Osmannoro fallita abbia corrisposto tali somme: non certo a titolo donativo, ci pare, dato che trattasi di società commerciale votata per sua stessa natura a scopo lucrativo e non filantropico. Insomma, se dal lato del locatore lo sfratto è rimasto "sulla carta", senza che vi siano stati altri atti esecutivi, ciò è accaduto proprio e solo in quanto la fallita ha continuato a pagare, comportandosi inequivocabilmente quale conduttrice e dando conferma in modo concludente della prosecuzione del rapporto. La curatela è di fatto subentrata nel contratto e pertanto il principio di diritto sopra citato appare a ragione invocato ed applicato al caso di specie dalla sentenza appellata... La sentenza appellata... afferma in modo condivisibile che il principio si debba applicare anche alle somme pagate dal fallito o dalla curatela a titolo di indennità di occupazione per la proseguita occupazione dell'immobile strumentale. Tale conclusione appare di logicità inoppugnabile. La ratio del combinato disposto dagli artt. 42, 2° c., 72, 2° c., 73, 74, 1° comma, 82, LF (ossia quella di escludere dalla revocatoria e dall'inefficacia le passività necessarie a che il fallimento acquisti o conservi un bene o la prestazione del contraente in bonis costituente l'oggetto d'un contratto di durata che continui durante la procedura fallimentare, necessarie quindi alla conservazione di un immobile destinato all'esercizio di attività imprenditoriale) non appare affatto condizionata dalla situazione formale in cui si trovino le parti in relazione al contratto di durata: che esso sia ancora in corso formalmente o che non lo sia ma la situazione di fatto tra le parti prosegua inalterata non ha rilevanza alcuna...>>

Rimessa la causa in decisione coi termini di legge per le difese scritte finali (udienza 02.05.06, poi diventata 16.01.07 e 13.02.07 per incompatibilità di un componente del collegio), il Fallimento così replicava nella sua comparsa conclusionale sul tema di censura sopra esaminato: <<. . la difesa di controparte continua ad essere incentrata sull’assunto dell’esistenza, nel caso di specie, di un duplice presupposto: - la vigenza di un rapporto di locazione all’epoca dell’apertura del fallimento Immobiliare Osamnnoro; - il proseguimento di tale rapporto durante la procedura fallimentare. Lo scopo è evidente: solo la presenza congiunta di entrambe le circostanze consentirebbe alla ICAF di avvalersi del principio della “non assoggettabilità alle regole della concorsualità delle passività necessarie perché il fallimento acquisti o conservi un bene o la prestazione del contraente in bonis costituente l’oggetto di un contratto di durata che continui durante le procedura fallimentare”. Ma nessuno dei due presupposti è presente nel caso concreto, per i motivi ampiamente documentati nel corso del giudizio di primo grado. Quanto alla numerosa giurisprudenza richiamata in comparsa di costituzione e risposta, non resta che sottolineare che essa si riferisce a situazioni in cui, sia che si parli di canoni che di indennità di occupazione, vi è comunque stata prosecuzione nel rapporto locativo con il subentro della Curatela, laddove è evidente che nella presente vicenda tale subentro non c’è stato. Parimenti è mancato qualunque “vantaggio per la massa” più volte richiamato dalla giurisprudenza di Cassazione quale ulteriore circostanza necessaria per potersi ipotizzare l’irrevocabilità dei pagamenti, visto che i pagamenti del debitore fallito hanno creato un pregiudizio per la massa, depauperando il patrimonio della Immobiliare Osmannoro ad esclusivo vantaggio della I.C.A.F., e che non esiste nemmeno un contratto “talmente favorevole” (per usare l’espressione della Cassazione) da giustificare una profittevole prosecuzione dell’affitto... Infine, quanto ai pagamenti eseguiti dopo la dichiarazione di fallimento, si fa presente che la dichiarazione di inefficacia - e conseguente inopponibilità al fallimento - costituisce una sanzione di carattere obiettivo ed ex lege, non subordinata ad alcuna condizione e che, in ogni caso, ci troviamo di fronte a pagamenti effettuati direttamente dall’amministratore fallito (e non del Curatore) dopo che egli ha perso ogni potere di disporre e amministrare i beni aziendali.>>

Questi essendo i termini della controversia, la Corte ritiene che la soluzione debba essere data sulla scorta dei seguenti 

MOTIVI DELLA DECISIONE 

L’art. 80 della Legge Fallimentare sulla cui applicazione le parti controvertono era così formulata [1]:

<< (Contratto di locazione di immobili).

Il fallimento del locatore, salvo patto contrario, non scioglie il contratto di locazione d'immobili, ma il curatore subentra nel contratto.

In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un giusto compenso, che nel dissenso fra le parti è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il credito per il compenso è privilegiato a norma dell'art. 2764 del codice civile.>>

Al riguardo la SC ebbe a chiarire 25 anni fa che : <<Tra i rapporti preesistenti al fallimento e non sciolti in conseguenza dello stesso che si trasmettono all'amministrazione fallimentare e continuano nei confronti del curatore, così come sussistenti tra le parti originarie, vanno ricompresi i rapporti di locazione di immobili destinati all'esercizio di attività imprenditoriale e - come conseguenza - anche le situazioni possessorie da essi dipendenti e le relative obbligazioni, ivi compresa quella di corrispondere al locatore il canone sino all'effettiva riconsegna dell'immobile, sulla base del disposto dell'art. 1591 c.c. nei termini e nell'ammontare pattuiti.>> (Cassazione civile , sez. III, 19 aprile 1982, n. 2428).

La lettura della motivazione toglie ogni dubbio sulla portata di quella decisione:

<<Con il primo motivo, deducendosi la violazione e falsa applicazione degli artt. 44, 80 ed 88 della legge fallimentare, 1362, 1366, 1941 e 1944, in relazione agli artt. 1140 e 1147 Codice civile, nonchè l'erronea, omessa od insufficiente motivazione su ' punti decisivi della controversia, si assume che in data 11 marzo 1970, allorchè la Bastiani era stata dichiarata fallita, a causa della precedente ordinanza di sfratto del Pretore, emessa il 27 febbraio 1970 e non impugnata, non esistevano più, né il rap­porto di locazione, né altra situazione di possesso o di detenzione sul bene, in quan­to la conduttrice aveva “dismesso ogni potere sulla cosa locatale”.

   Di conseguenza, il curatore del fallimento non poteva subentrare alla fallita in un rapporto giuridico che più non esisteva, neanche come situazione di fatto, e quindi rispondere per il pagamento di pretesi canoni. I giudici di merito avevano invece ritenuto di far «rivivere» il contratto, senza considerare che a norma dell'art. 80 della legge fallimentare il curatore del fallimento può subentrare in un rapporto di locazione soltanto se questo non sia cessato. Se il fallimento interviene quando si è instaurata una situazione possessoria di fatto contra legem, nessun subentro potrà aversi e l'eventuale iniziativa del curatore che si immette nella detenzione di un immobile integra un illecito, privo di qualsiasi effetto nei confronti del fideiussore. Per tale ragione, anche ammettendo che il curatore si fosse immesso nel possesso dei vani occupati dalla Bastiani, circostanza questa presupposta ma non provata dalla Corte d'appello, la sua garanzia non poteva in ogni caso estendersi sino a coprire un fatto illecito del curatore. È erroneo affermare, conclude il ricorrente, che al curatore vengano trasferiti non soltanto i diritti vantati dal fallito sui beni di sua proprietà, ma anche sui beni di proprietà di terzi da lui posseduti o detenuti a qualsiasi titolo (omissis...).

È ben vero che il provvedimento di sfratto, non impugnato, abbia preceduto la dichiarazione di fallimento, ma è anche indubitabile che l'occupazione del locale, ben lungi dal cessare subito dopo lo sfratto, si è protratta per quasi due anni, costringendo l'istituto locatore ad insinuarsi nel passivo fallimentare ed intraprendere la procedura esecutiva, che ha avuto termine il 10 febbraio 1972 con l'esecuzione dello sfratto, il quale ha imposto la rimozione dei macchinari e delle attrezzature già utilizzati per l'esercizio della lavanderia, ancora ingombranti in notevole quantità i locali. In una situazione del genere, debitamente accertata dalla Corte e risultante in modo incontestabile dagli atti di causa, non può negarsi che il locatore avesse il diritto di pretendere la corresponsione del canone mensile e che il curatore del fallimento fosse subentrato nella situazione possessoria. Infatti, in virtù del principio generale ricavabile dall'art. 72 della legge fallimentare, ogni rapporto giuridico, preesistente al fallimento e che non sia sciolto in conseguenza dello stesso, si trasmette all'amministrazione dei fallimento e continua nei confronti del curatore succeduto al fallimento, cosi come sussistente tra le parti originarie (cfr. Cass. n. 1760 del 1963 e n. 631 del 1979).

E tale successione si verifica anche nei rapporti di locazione di immobili destinati all'esercizio di attività imprenditoriali, e come conseguenza anche nelle situazioni possessorie da essi dipendenti e relative obbligazioni, ivi compresa quella di corrispondere al locatore il canone sino alla effettiva riconsegna dell'immobile, sulla base di quanto dispone l'art. 1591 Codice civile, nei termini e nell'ammontare pattuiti. La distinzione fatta dal ricorrente tra rapporti di locazione in corso e situazioni meramente possessorie, a parte i dubbi sulla sua ragion d'essere, non pertinente nella specie, in quanto l'art. 1591 ora citato fa discendere l'obbligazione di corrispondere i canoni sino all'effettivo rilascio proprio dall'esistenza di un rapporto di locazione, come sanzione per l'inadempimento dell'obbligo di restituire la cosa alla sua cessazione. La Corte quindi non ha fatto «rivivere» il contratto di locazione, come vorrebbe il ricorrente, ma ha correttamente ritenuto che alla curatela del fallimento sia stato trasferito il persistente potere di fatto sui locali, pur dopo la cessazione del rapporto di locazione, con la conseguente successione nell'obbligazione di corrisponde re il canone pattuito (omissis...).>>

La disciplina ritenuta applicabile nel 1982, non è mai stata smentita, neppure da Cass. 23 aprile 1998 n. 4190 [2] che pure sembra asserire il contrario [“La disposizione del comma 2 dell'art. 80 l. fall. (a norma del quale, in caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un giusto compenso) è applicabile solo nel caso in cui, alla data della dichiarazione del fallimento, sia in vigore una locazione della quale il fallito sia parte e non nel caso in cui, in quello stesso momento, il rapporto risulti già caducato]: si tratta, in effetti, di una argomentazione non necessaria (o, magari, anche discutibile) per giungere alla stessa soluzione favorevole per il locatore: le somme dovute dopo la cessazione del rapporto di locazione ex art. 1591 devono essere corrisposte per intero dal curatore rimasto, come il conduttore, nella detenzione del bene condotto in locazione anche dopo la dichiarazione di scioglimento intervenuta prima del fallimento.

Ciò vuol dire che se il conduttore sia fallito quando già era in mora nella restituzione dell’ l’immobile locatogli, i suoi rapporti con il locatore restano disciplinati non da una generica normativa sulla proprietà (il locatore può anche non essere proprietario!) o sulla consegna, bensì proprio dalla specifica disciplina stabilita dall’art. 1591 cod. civ. a completamento del rapporto di locazione (tanto che il conduttore in mora nella restituzione non potrebbe pretendere di corrispondere una somma minore di quella che era pattuita come canone, neppure dando prova che l’effettiva utilità perduta dal locatore sarebbe stata inferiore a quella misura). Questa posizione giuridica fa capo al curatore fallimentare sia quando dichiari efficacemente di voler recedere dalla locazione mai risolta prima ma non provveda poi effettivamente alla riconsegna dell’immobile al locatore (cfr. Cass. n. 4190/1998), sia quando subentri al conduttore già moroso alla dichiarazione di fallimento.

Anche in questa ipotesi, dunque, si deve ammettere che <<Non possono essere revocati i pagamenti dei canoni di locazione effettuati nel periodo sospetto [se il curatore è subentrato nel contratto]>> (Cassazione civile , sez. I, 27 febbraio 2004, n. 3983).

Distinguere tra questa e quella ipotesi, come vorrebbe il fallimento della Immobiliare Osmannoro, non avrebbe giustificazione nell’assetto degli interessi contrastanti in ambedue i casi, e implicherebbe perciò una cattiva lettura della formula della legge: colla quale non contrasta invece l’affermazione che l’art. 1591 cod. civ. è regola integrante della disciplina dettata dalla legge per il rapporto giuridico di locazione ed è operante anche dopo il fallimento del conduttore.

L’unico elemento differenziatore tra le due ipotesi sta nel diritto del locatore alla indennità per l’abbreviata durata del rapporto da parte della procedura: se prima del fallimento era stato già risolto il rapporto locativo, accanto al corrispettivo spettantegli ex l’art. 1591 cod. civ. fino alla riconsegna effettiva del bene non spetterà invece un indennizzo ex art. 80, comma 2°, LF, perché non è più esistente un termine di riconsegna differita operante a favore del locatore stesso.

Se si accetta come corretta questa conferma della decisione di primo grado con riguardo ai 56.056,82 € di “corrispettivi periodici” corrisposti alla ICAF nell’anno anteriore al fallimento) si deve poi coerentemente escludere l’obbligo di restituire i pagamenti percepiti dalla stessa locatrice dopo la dichiarazione di fallimento della società conduttrice ( per € 9.133,22) in violazione dell’art. 44 LF (e 1180 cod. civ., secondo comma): la stessa somma, infatti, costituiva un debito del fallimento verso il locatore, come si è detto, ed averlo percepito dalla fallita può solo comportare per l’ICAF e per la procedura concorsuale la elisione tra partite contrapposte di dare avere nell’ambito dello stesso rapporto.

Ogni altra ragione della controversia rimane con ciò assorbita, non senza che si debba escludere la ricorrenza di una responsabilità della procedura appellante ex art. 96 c.p.c., mancando elementi normativi testuali da osservare ovvero consolidata esperienza giurisprudenziale che facesse apparire come certamente inaccettabile l’interpretazione proposta al giudice (la ricerca del precedente idoneo è stata non poco impegnativa anche per la Corte).

Le spese del giudizio, al contrario, meritano piena compensazione come già ritenuto dal Tribunale per il primo grado e senza che questo punto della sentenza sia stato oggetto di argomentata censura da parte della società appellata.

P.Q.M.

LA Corte respinge l’appello proposto dal Fallimento della “IMMOBILIARE OSMANNORO di Noto Vito & C. S.a.s.” avverso la sentenza emessa dal Tribubunale di Firenze il 7 giugno 2004 (col n. 2713) sulla sua domanda contro ICAF – “Il Conio Artistico Fiorentino S.r.l.”.ù

Compensa interamente tra le parti anche le spese processuali del secondo grado.

Firenze, 02.03.2007 Il Presidente estensore

 

 

 

[1] L’ Articolo è stato ora sostituito dall'articolo 66 del D.Lgs. 9 gennaio 2006, n. 5, con effetto a decorrere dal 16 luglio 2006 e il testo è il seguente:

Contratto di locazione di immobili.

Art. 80

Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto. In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il credito per l'indennizzo è regolato dall'articolo 111, primo comma, n. 1), e dall'articolo 2764 del codice civile

[2] << La disposizione del comma 2 dell'art. 80 l. fall. (a norma del quale, in caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un giusto compenso) è applicabile solo nel caso in cui, alla data della dichiarazione del fallimento, sia in vigore una locazione della quale il fallito sia parte e non nel caso in cui, in quello stesso momento, il rapporto risulti già caducato. In quest'ultima ipotesi, la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela risulta carente di titolo giuridico e, quindi, fonte di responsabilità extracontrattuale (benché il verificarsi di siffatta situazione non sia imputabile a dolo o a colpa del curatore ma debba considerarsi dipendente da necessità contingenti o da prevalenti interessi della massa), sicché il credito del proprietario del bene ha natura integralmente riparatoria e non meramente indennitaria e l'obbligazione risarcitoria viene a carico del fallimento ai sensi dall'art. 111 n. 1 l. fall. (nella specie, il contratto di locazione era stato dichiarato risolto per inadempimento del conduttore prima ancora che quest'ultimo fosse dichiarato fallito e la curatela era rimasta nella detenzione dell'immobile per tutto il tempo necessario alla redazione dell'inventario ed all'espletamento delle operazioni di vendita. La S.C. ha cassato il provvedimento del tribunale fallimentare con il quale era stato liquidato al proprietario dell'immobile un mero compenso, sull'erroneo presupposto che nella fattispecie non ricorressero ipotesi di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale e che il proprietario dell'immobile fosse un beneficiario privilegiato del risultato utile delle operazioni fallimentari espletate sui beni mobili contenuti nell'immobile medesimo).>>